Zakup mieszkania od dewelopera

[michasm 118]

Jakie miasto?

W Szczecinie za mały pokój jednoosobowy można dostać 800 zł w wyremontowanym mieszkaniu.

Za pokój 2-osobowy 600 zł od osoby.

 

Takie ceny w starym budownictwie. Mieszkania odnowione po kosztach - "ma wyglądać drogo"

 

Jeśli chodzi o najemców to masz też firmy, które się tym zajmują. Ustalasz z nimi kwotę za mieszkanie i już ich sprawa ile oni kasują i czy ktokolwiek wynajmuje pokoje.

Mój znajomy w takim czymś robi. Sporo osób jest zainteresowanych takim czymś. Jak jest jakaś dewastacja to firma też to naprawia na swój koszt. Właściciel jedynie otrzymuje co miesiąc kasę.

 

Natomiast podobno ma pęknąć bańka wynajmu i ceny mają pójść w dół. Nie wiem czy to ta sama bajka jak z cenami mieszkań, ale zainteresowanie kupnem mieszkań pod wynajem podobno powoli maleje.

 

Pamiętaj, że nawet jak zabraknie kasy na 2 mieszkania to zawsze możesz sprzedać obecne (jeśli je kupisz) w momencie zakupu nowego. Odnowione i tak będzie warte znacznie więcej.

Ja po odmalowaniu mieszkania, wymianie rur od okapu i syfonów pod zlewami myślę, że mógłbym je teraz sprzedać z 20k drożej, bo wygląda znacznie lepiej, a koszt całości poniżej 1500 zł

[Radar28 1356]

Natomiast podobno ma pęknąć bańka wynajmu i ceny mają pójść w dół. Nie wiem czy to ta sama bajka jak z cenami mieszkań, ale zainteresowanie kupnem mieszkań pod wynajem podobno powoli maleje.

Trudno powiedzieć, czy można mówić o bańce - zapotrzebowanie po prostu nie rośnie tak szybko jak podaż, więc zamiast pęknięcia, może być na przykład stopniowa i spokojna regulacja cen. W przypadku skokowego spadku można się też spodziewać zwiększonej podaży mieszkań na rynku wtórnym, choć to zależy od ilości osób, które kupowały mieszkania bardzo konkretnie na biznes.

 

Pamiętaj, że nawet jak zabraknie kasy na 2 mieszkania to zawsze możesz sprzedać obecne (jeśli je kupisz) w momencie zakupu nowego. Odnowione i tak będzie warte znacznie więcej.

Ja po odmalowaniu mieszkania, wymianie rur od okapu i syfonów pod zlewami myślę, że mógłbym je teraz sprzedać z 20k drożej, bo wygląda znacznie lepiej, a koszt całości poniżej 1500 zł

Są nawet ludzie, którzy dokładnie na tym zarabiają: kupują zniszczone mieszkania (tudzież zlicytowane przez komornika), odnawiają i odsprzedają. Dla kupujących to też zazwyczaj lepsze oferty o tyle, że takim sprzedawcom zależy na obrocie. Prywatni ludzie sprzedający jedno mieszkanie bardziej liczą na konkretny zysk z jednorazowej transakcji.

[WebCM 116]

Obejrzałem jeszcze kilka filmów:

 

 

Gość miał pół miliona i za to kupił kilka kawalerek na kredyt. Za czynsz z najmu kupował kolejne mieszkania. Kupił dobrze napisaną umowę, która gwarantowała, że wszystkie szkody pokryją najemcy. Ale uczynił to w 2014 roku, kiedy ceny mieszkań były znośne. Dziś jest ryzyko, że bańka spekulacyjna pęknie, mieszkania zaczną tanieć i wzrosną stopy procentowe kredytów. Ponadto rynek nasycił się mieszkaniami na wynajem. Jeszcze deweloper nie włoży łopaty w ziemię, a większość lokali wykupują inwestorzy! W komentarzach najczęściej przewija się temat zniszczeń, "lokatorzy nie płacą i nie chcą się wyprowadzić", wredni sąsiedzi, skargi od spółdzielni i brak chętnych. Szkody są zawsze i pozostaje kwestia, jak wyegzekwować ich naprawę lub odszkodowanie.

 

Moja sytuacja jest zupełnie inna. Gość ma swoje mieszkanie, ma dużo kasy i jedynie inwestuje. Ja nie mam swojego, mam kilka razy mniej na koncie i inwestowanie jest jedynie pochodną zakupu mieszkania.

 

Równie dobrze mogę kupić od razu mieszkanie od dewelopera, wykończyć i wynająć zbędne pokoje. Możliwe, że się zwróci rata kredytu. Wydaje mi się to jednak krótkowzroczne myślenie, bo za kilka lat mogę potrzebować to mieszkanie na wyłączność (np. pojawi się żona i dzieci lub z jakiegokolwiek innego powodu).

 

Zatem czy opłacalny jest zakup mieszkania w starym budownictwie?

 

Wchodzę na portal ogłoszeniowy i niespodzianka. Na tym osiedlu więcej jest mieszkań na sprzedaż pod inwestycje niż na wynajem! Może dlatego, że za chwilę rok akademicki i kto miał wynająć, to wynajął. Natomiast tak duża liczba ofert sprzedaży prawdopodobnie jest wynikiem strachu przed załamaniem rynku. Nasi właściciele też się przyznali, że chcą sprzedać mieszkanie, zanim ceny zaczną spadać.

 

Przeanalizujmy to pod kątem cen.

 

Właściciele chcą 5000/m2. Remont w najgorszym przypadku wyniesie 1000/m2, więc trzeba liczyć 6000/m2. Na tym samym osiedlu ceny na rynku wtórnym to 6000-7000/m2, ale mieszkania lepiej wyposażone i w lepszym stanie.

 

U dewelopera średnia cena za stan deweloperski 5500/m2 poza centrum, natomiast 7000/m2 pod klucz. Jeśli sam wykończę, to 6500/m2. W ścisłym centrum stan deweloperski już 6000-8000/m2. Jednak nie ma to wielkiego znaczenia, bo poza centrum też blisko do sklepów, szkół, uczelni, ponadto łatwy dostęp do komunikacji miejskiej. A zresztą teraz każdy student i każda rodzina ma samochód. I dziwić się, że większość mieszkań wykupują inwestorzy.

 

Załóżmy, że kupię jednak to mieszkanie. Być może będę musiał się licytować z kupcem, który już wykłada kasę. Remont muszę zrobić, bo póki co nie mam innego lokum, a dalej nie da się mieszkać w takich warunkach w XXI wieku. Drugi lokator też jakiś czas jeszcze zostanie. Trzeciego trzeba poszukać. Ale co dalej? Wynajmować studentom? To się pierwsze nasuwa, bo blisko do uczelni. Ci jednak będą szukać jak najtaniej i łatwiej o zniszczenia. Osoby pracujące - wynajem pokoi? Już lepiej. Rodzina z dziećmi? Chyba też OK. Oby tylko znaleźć najemców i oby płacili. A jak nie wyjdzie? House flipping (zakup, remont, sprzedaż) przestanie się opłacać przy założeniu, że bańka pęknie, stopy pójdą w górę, a ceny mieszkań spadną.

 

Gość z filmu kupuje rudery, więc to mu się opłaca. Mieszkanie, które wynajmuję, nie jest typową ruderą, choć większość sprzętów do wymiany i do generalnego remontu (zwłaszcza łazienka i kuchnia).

 

Docelowo i tak chcę kupić deweloperkę, więc w tym scenariuszu trzeba wykombinować, jak wziąć 2 kredyty.

 

No i kolejna sprawa - 2 kredyty to dużo wyrzeczeń i zaciskanie pasa.

 

BTW Co myślicie o tym, co proponuje gość z filmu, czyli kupić kilka kawalerek na początek? Co, jeśli nie znajdę najemców? Bez doświadczenia wydaje się to nierozsądne.

 

Jeśli chodzi o najemców to masz też firmy, które się tym zajmują. Ustalasz z nimi kwotę za mieszkanie i już ich sprawa ile oni kasują i czy ktokolwiek wynajmuje pokoje.

Na razie nie stać mnie na więcej niż 1 mieszkanie, więc sam to ogarnę.

 

Edit: deweloperki nie przepuszczę, a obecne mieszkanie kupiłbym dodatkowo, o ile budżet pozwoli i jeśli faktycznie mogę coś na tym zyskać. Na razie wychodziłbym na zero z kredytem, o ile znajdę drugiego najemcę. Gdy się już przeniosę do deweloperki, to zostają 3 opcje:

 

1) wynajmuję studentom - duży pokój przerabiam na dwójkę, więc płacą mi 4x500 zł. Z tego płacę spółdzielni 500 zł. Mam 1500 zł. Jeśli podatek zapłacę ryczałtem 8.5% od przychodu, to zapłacę więcej, szczególnie gdy najemcy będą mi płacić za media i czynsz. Natomiast jeśli wybiorę 18%, to odliczam czynsz, media, amortyzację, odsetki kredytu (na początku bliskie racie), czyli:

 

18% * (1500 zł - 1.5% / 12 * 270000 zł - 900 zł) = 47.75 zł

 

To podatek przez pierwsze miesiące, jeśli nie walnąłem się w obliczeniach.

 

Teraz z tych 1500 zł oddaję do banku ratę 1000 zł, do skarbówki podatek 47,75 zł, pewnie dojdą inne opłaty, wymiany sprzętów i może ubezpieczenie. Powinien wyjść zysk koło 400 zł. Niestety ryzykujemy, że przez 3 miesiące mieszkanie będzie stać puste:

 

75% * 400 zł - 25% * (1000 zł + 500 zł) = -75 zł

[9 * 400 zł - 3 * (1000 zł + 500 zł)] / 12 = -75 zł

 

Nie wliczam mediów do okresu wakacyjnego!

 

Strata.

 

Student więcej nie zapłaci.

 

2) wynajmuję ludziom pracującym - każdy będzie chciał mieć swój pokój, więc 3x500 zł, a nawet 3x700 zł za lepszy standard.

 

18% * (1000 zł - 1.5% / 12 * 270000 zł - 900 zł) = 0 zł (kwota ujemna)

1500 zł - 500 zł - 1000 zł = 0 zł (nie wliczam remontu i napraw)

 

Do d..y taki interes.

 

18% * (2100 zł - 500 zł - 1.5% / 12 * 270000 zł - 900 zł) = 65.25 zł

2100 zł - 500 zł - 1000 zł - 65.25 - inne opłaty = 500 zł

 

Ale kto tyle zapłaci? Zakładam pełne obłożenie pokoi 12 m-cy w roku.

 

3) rodzina z dziećmi

 

Tu ceny wahają się od 1500 do 3000 zł w zależności od stanu mieszkania. Myślę, że to najlepsza opcja. Jednak mając już lokatorów trzeba ich najpierw wykurzyć.

 

Kolejna rzecz to zakup deweloperki. Przejmuję mikrofon od pośrednika i sam uderzam do deweloperów. W ogóle myślę o rezygnacji z pośrednictwa. Liczyłem, że pośrednik pomoże mi podjąć właściwą decyzję, a on zafascynowany szeregówkami.

 

Muszę uderzyć do kogoś, kto dobrze ogarnia zarówno temat nieruchomości jak i rynek, żeby nie wtopić i nie przeinwestować.

 

Edit 2: Ważniejszy czynnik to stopa zwrotu. Uwzględnię koszty remontu, opłat notarialnych i odsetki kredytu. Zakładam kwotę 200 000 zł kredytu i oprocentowanie 4,37%. Pomijam podatek (przy 18% on będzie rósł), dodatkowe opłaty i naprawy. Ile kosztuje utrzymanie mieszkania, to Wy wiecie lepiej, bo wynajmujecie od lat.

 

1) 4 studentów:

 

kwota włożona - 70 000 zł gotówka + 50 000 zł remont + 1000 zł notariusz + 331 464 zł kredyt z odsetkami = 452 464 zł

roczny zysk - (2000 zł - 500 zł) * 9

stopa zwrotu - 13500 zł / 452464 zł = 2,9% (zwrot po 34 latach)

 

Są lokaty, na których dostanę więcej.

 

2) lud pracujący

 

kwota włożona - 452 464 zł

roczny zysk - (1500 zł - 500 zł) * 12

stopa zwrotu - 12000 zł / 452464 zł = 2,65% (zwrot po 38 latach)

 

roczny zysk - (2100 zł - 500 zł) * 12

stopa zwrotu - 19200 zł / 452464 zł = 4,2% (zwrot po 24 latach)

 

3) rodzina z dziećmi

 

roczny zysk - (2500 zł - 500 zł) * 12

stopa zwrotu - 24000 zł / 452464 zł = 5,3% (zwrot po 20 latach)

 

Ale nikt tyle nie da. Ludzie ledwo wiążą koniec z końcem, zwłaszcza jeśli mają dzieci na utrzymaniu. Kto zapłaci miesięcznie 2500 zł za czynsz nawet w odpicowanym mieszkaniu?

 

Średnia cena za 2 pokoje na innych osiedlach to 1200 zł + czynsz, czyli ok. 1600 zł. Za 3 pokoje od 1300 zł do 2000 zł. W centrum cena 2000 zł jest adekwatna, ale więcej nikt nie da.

 

Inwestorzy mieli rację. Jak wchodzić w ten biznes, to kupić kilka kawalerek za bezcen, wyremontować i wynająć lub sprzedać. Popyt na kawalerki jest duży. Chcą ich głównie pracownicy i pary przed ślubem. Duże mieszkania częściej idą na flipa (remont i sprzedaż). Poza tym oni nie muszą brać kredytu. Ryzyko wtopy na wynajmie 3 pokoi na kredycie jest duże.

 

W moim przypadku flip odpada. Kto kupi mieszkanie z kredytem? Chyba że kredyt spłacę innym kredytem.

 

Jak to widzicie?

Edytowane 14 Września 2019 przez WebCM

[Blacklio 0]

A ja się pochwalę że w październiku odbieram mieszkanie właśnie od dewa, cały blok stoi już wykończony tylko kwestia terenów zielonych wokół niego.

[WebCM 116]

Możesz napisać coś więcej o tym mieszkaniu? Kredyt czy za gotówkę?

 

Na poprzedniej stronie przedstawiłem oszacowanie bez dodatkowych kosztów. Studentom nie bardzo opłaca się wynajmować, aby utrzymać płynność finansową. A na flipa też nie bardzo, bo stopa zwrotu bardzo długa (ale podobno są na to sposoby).

[Blacklio 0]

60 m2,kuchnia osobna, 3 pokoje, samo mieszkanie startowało 308 tys, brałem hale garażową, miejsce postojowe, komórka gospodarcza 4m2, za całość 332 tys. Wkład własny 130 tys reszta w kredyt, 40 - 45tys mamy przyoszczędzone na początek wyposażania.

Edytowane 15 Września 2019 przez Blacklio

[Tomcat 1538]

To by była najgłupsza rzecz jaką mógłbym zrobić.

Praca nie jest stała. Stopy procentowe nie są stałe. Czy Ty zdajesz sobie sprawę z ryzyka kredytowego? Spójrz na stopy procentowe z 2012. Policz sobie jakiś kredyt hipoteczny teraz i jak wrócą stopy z 2012.

Dlatego nie bierze się kredytów na więcej niż połowa zdolności.

 

Stopy mogą wzrosnąć fakt, ale rosną też płace. Regularne nadpłacanie czy nawet zbieranie na nadpłatę np raz na rok czy półtora jest jednak mniej wygodne niż płacenie po prostu wyższej raty.

Sam bym sobie podwyższył ratę, ale to jest liczenie kredytu od nowa.

Nadpłacać nadpłacam, ale mam prowizje 2% nie mniej niż 200 zł więc robię to raz na 1-1.5 roku.

Jak już pisałem zarabiam teraz zauważalnie więcej niż w momencie brania kredytu 5 lat temu i spokojnie mógłbym spłacać np podwójną ratę. Stopy nadal niższe niż na kalkulacji z umowy. Inflacje mamy, życie drożeje ale rata stoi w miejscu czyli realnie to spada

 

Oczywiście ryzyko zawsze jest - jutro wpadniesz pod tira ,dostaniesz udaru i przykuje się do wózka, żona cie zostawi i puści w skarpetkach albo Rosja nam spuści nuka i baj baj.

 

 

Brałem kredyt to naczytałem się tego straszenie, że lepiej już było, blogów stylu "w domach z betonu" (chyba już się zwinęli bo ich wizje rozjechały się z faktami), że za rogiem krach w nieruchomościach i mieszkania spadną na pysk.

Dzisiaj nie brał bym na 30 lat i z niską ratą ale od razu na np 18-20 max.

Realnie i tak w ciągu 6-7 lat chcę to spłacić (12 lat kredyt, realnie nieco 10 lat mieszkania i spłacania kapitału).

 

60 m2,kuchnia osobna, 3 pokoje, samo mieszkanie startowało 308 tys

 

Ładne ceny za metr- jak brałem 5 lat temu w Poznaniu to cena oscylowała w okolicach 5600-6k za metr w średniej klasy osiedlach, teraz to już lekko 6500-7,5k za metr.

Za te pieniądze to max 43-45m można tutaj kupić

[Blacklio 0]

Rezerwowałem 2 lata temu dziurę w ziemi na obrzeżach Gdańska a teraz wyrosło to co miało wyrosnąć. Teraz po sąsiedzku budują i cena jest 6400m2 ... ale i okolica zyskuje, szkoła, przedszkole, linia tramwajowa, w przyszłym roku następna linia ma być. Tak więc jak narazie na sam plus.

Edytowane 15 Września 2019 przez Blacklio

[kanon7 971]

Gość miał pół miliona i za to kupił kilka kawalerek na kredyt.

Po co brać kredyt, mając pół miliona?

Poważnie, to gość gadał że wydał 18 tys. zł, reszta kredyt.

 

"lokatorzy nie płacą i nie chcą się wyprowadzić"

Ale to nie jest fikcja, tylko rzeczywistość.... trafisz 1 raz dobrze, 2 raz, 3 raz dobrze, a wystarczy że 4 najemca nie będzie płacił i Twoje zyski z 3 poprzednich najmów pójdą się rypać.

Prawo stoi po stronie najemców, a nie właścicieli, dlatego tyle teraz problemów nie spłacania mieszkania i braku możliwości wyrzucenia.

 

Gość ma swoje mieszkanie, ma dużo kasy i jedynie inwestuje. Ja nie mam swojego, mam kilka razy mniej na koncie i inwestowanie jest jedynie pochodną zakupu mieszkania.

I tutaj jest różnica. Co innego jak się ma zaplecze gotówkowe, nieruchomościowe, a co innego jak cały interes na kredyt.

 

czyli kupić kilka kawalerek na początek? Co, jeśli nie znajdę najemców? Bez doświadczenia wydaje się to nierozsądne.

Chyba sam sobie odpowiedziałeś. Po drugie, za co? Sam pisałeś że masz góra na jedną, a reszta kawalerek na kredyt? Który bank da Ci kredyt na kilka mieszkań? Wiosna / lato, banki znowu zaostrzyły możliwość uzyskania kredytu hipotecznego - dużo par (2 osoby), odbija się od drzwi banku. Sąsiadka, Barbara zawodowo zajmująca się pośrednictwem sprzedaży mieszkań, narzeka że przez zaostrzanie rygorów uzyskania hipoteki z miesiąca na miesiąc ma mniej klientów na kupno - bo bank jednak nie udzielił kredytu, a mieszkanie już wybrali.

 

Gdy się już przeniosę do deweloperki, to zostają 3 opcje:

Ale kto tyle zapłaci?

Znowu sobie odpowiedziałeś. "Ale nikt tyle nie da. Ludzie ledwo wiążą koniec z końcem, zwłaszcza jeśli mają dzieci na utrzymaniu. Kto zapłaci miesięcznie 2500 zł za czynsz nawet w odpicowanym mieszkaniu?"

 

Inwestorzy mieli rację. Jak wchodzić w ten biznes, to kupić kilka kawalerek za bezcen, wyremontować i wynająć lub sprzedać.

I tutaj pojawia się magiczne słowo. Za bez cen. Obecnie mieszkania za bez cen nie są, swoje kosztują. Kredyt na te mieszkania to przypominam dochodzą nie małe odsetki. Do tego niepewność najemców, opłat, zniszczeń, etc.

 

Kto kupi mieszkanie z kredytem?

A myślisz że ile mieszkań na rynku na sprzedaż jest bez hipoteki w KW?

~3/4 mieszkań ma kredyty hipoteczne, bo kto ma tyle kasy aby kupić mieszkanie za gotówkę?

 

Chyba że kredyt spłacę innym kredytem.

Jak słyszę kredyt spłacę kredytem, to na prawdę odpuść....

 

Jak to widzicie?

Widzę to tak, że da się na tym zarobić. Ale... trzeba mieć kilka elementów:

- wiedzę w tym temacie (obadania rynku itd.)

- gotówkę na inwestycję

- być przygotowanym na straty w jakimś okresie jak się źle zainwestuje, lub trafi na najemców co nie płacą.

 

Ogólnie, widzę u Ciebie za dużo punktów ryzyka. Za dużo kombinowania, za mało wiedzy.

Na dzień dzisiejszy to u Ciebie skok na głęboką wodę, a pływanie potrafisz z teorii.

Poczytaj więcej, obadaj rynek - bo to widzę najbardziej kuleje u Ciebie. Sam piszesz o kilku opcjach, ale sam nie wiesz do końca czy otrzymasz tyle kasy od; studentów, pary, itd.

 

Powodzenia, ale najpierw kubeł zimnej wody na głowę, rozbudowania wiedzy w tym temacie w Twojej okolicy i wtedy dopiero coś rób

[michasm 118]

Mieszkania nie można sprzedać z kredytem. To by trzeba było zrobić cesję jeśli umowa tego nie zabrania, ale najczęściej po prostu zamykasz kredyt z kasy od kupującego. Skąd ma kasę kupujący? Z kredytu najczęściej.

Umowę końcową podpisujecie u notariusza.

Kupujący ma już decyzję kredytową z banku i zobowiązuje się, że otrzymasz pieniądze za mieszkanie.

Ty się zobowiazujesz, że zamkniesz kredyt.

notariusz się zobowiązuje, że usunie Twoją hipotekę i ustanowi nową na rzecz banku kupującego.

Pomimo, że nikt nie dostał kasy to właściciel już się zmienił.

Nie wiem czy powyższe wygląda tak jak opisałem dosłownie, ale nie jest problemem kupić na kredyt mieszkanie z hipoteką. Ona po prostu jest usuwana w momencie zakładania nowej.

To jest dość popularna procedura.

Masa osób kupuje kawalerki lub 2-pokojowe mieszkania, a za parę lat zmienia na 3-4 pokojowe.

Znajomy tak zrobił.

Coś tam trzeba kombinować, żeby nie zapłacić podatku.

Kiedyś wystarczyło najpierw sprzedać mieszkanie, a potem kupić nowe. Nawet jeśli nie minęło 5 lat od zakupu pierwszego to nie płacili się podatku dochodowego (jeśli pierwsze było tańsze od drugiego).

Teraz podobno coś się zmieniło, ale to znajomy mi mówił I nie zaglebialem się w temat.

[TmK 790]

7,5k/m2, 6,4/m2.. ceny bajka, gdybym tylko takie miał, to jak złapanie wiadomo kogo za wiadomo co. Nie pozdrawiam ze stolicy, z cenami od 9 w górę w średnich/średnio lepszych lokalizacjach (pomijając jakieś zadupie)

[kanon7 971]

Coś tam trzeba kombinować, żeby nie zapłacić podatku.

Kiedyś wystarczyło najpierw sprzedać mieszkanie, a potem kupić nowe. Nawet jeśli nie minęło 5 lat od zakupu pierwszego to nie płacili się podatku dochodowego (jeśli pierwsze było tańsze od drugiego).

Teraz podobno coś się zmieniło, ale to znajomy mi mówił I nie zaglebialem się w temat.

Bez zmian, sprzedajesz mieszkanie i do 2 lat musisz przeznaczyć tyle samo, lub więcej (niż koszt sprzedaży mieszkania) na nowe. Mieszkanie nie może być do celów zarobkowych, lub wynajmu, tylko mieszkaniowych tej konkretnej osoby.

Do tego obowiązkowo formularz PIT-39 itd.

[kNoq 49]

7,5k/m2, 6,4/m2.. ceny bajka, gdybym tylko takie miał, to jak złapanie wiadomo kogo za wiadomo co. Nie pozdrawiam ze stolicy, z cenami od 9 w górę w średnich/średnio lepszych lokalizacjach (pomijając jakieś zadupie)

2.9k/m2, pozdrawiam w polnocy i domku szeregowego majac 3 min do centrum samochodem

[WebCM 116]

Czytam, oglądam, analizuję rynek, ale decyzję muszę podjąć już. Mam za mało czasu, aby dogłębnie poszerzyć wiedzę. Obadałem ceny na tym osiedlu. 5k/m2 to cena atrakcyjna. Z remontem wyjdzie 5,5-6k/m2. Średnia cena po remoncie 7k/m2. Kiedy biorę kredyt, nagle cena wzrasta do 8,4k/m2. Bez uwzględnienia remontu 7,5k/m2. Poczyniłem założenia: wkład własny 70k, kredyt 200k, oprocentowanie 3,67%, remont za gotówkę. Gdzie tu interes? Tak więc flip odpada, chyba że faktycznie kolejny kupiec chciałby spłacać ten kredyt.

 

Zatem jedyną opcją, jaką można wziąć pod uwagę, to wynajem osobom pracującym lub studentom pracującym. Czynsz musi być min. 700 zł, a najlepiej z dużego pokoju zrobić dwójkę. Rodzina z dziećmi, o ile ktoś da te 2000-2500 zł, a wiele osób stać, to też dobra opcja, lecz tu jest większe ryzyko zalegania za czynsz. W trakcie spłaty kredytu dostaję ochłapy.

 

Coraz ciemniej widzę sens tego przedsięwzięcia.

 

Przypomnę, że przez 2-3 lata muszę tam jeszcze mieszkać. Zostaje mi 2 lokatorów. Obecny nie da więcej niż 500 zł, a drugi będzie miał mniejszy pokój, więc trudno mu kazać płacić więcej. Miesięcznie strata 500 zł + media. Ujemna stopa zwrotu.

 

Lokator nalega na zakup (bo nie trzeba się przenosić), ale krzywi się na remont (bo trzeba go będzie usunąć na czas remontu). Nie on jednak o tym będzie decydował. Zakup musi być poparty analizą rynku, oceną ryzyka i możliwości finansowych. A jeśli już kupię, to wyremontuję przynajmniej łazienkę, kuchnię i przedpokój.

 

Teraz płacimy za wszystko średnio 500 zł miesięcznie od osoby. Nigdzie tak tanio nie ma. Cena rynkowa za 2 pokoje to 1100-1200 zł + czynsz + media za całość. Wynajem innego lokum przez kolejne 2-3 lata to w opcji budżetowej 700-800 zł od osoby. Nie ma też gwarancji, że nowi właściciele zgodzą się na sprzęty, które mamy w obecnym mieszkaniu.

 

Podsumowując:

 

1. Mieszkanie ma potencjał i nie bez powodu bije się o nie kilku kupców. Opcje wynajmu: rodzina z dziećmi, 3 ludzi pracujących lub 4 studentów, którzy zapłacą od 1500 zł do 2500 zł (wyremontowane mieszkania cenią się więcej). Odejmujemy czynsz, podatek i możemy wyciągać 1500 zł miesięcznie. Możemy też wyremontować i sprzedać na flipa. Cena od 7-8k/m2, czyli kupi i wyremontuje za 300k, sprzeda za 378k-432k. Zysk coś koło 100k. Jednak na przeszkodzie stoi kredyt, który powoduje, że miesięcznie wyciągniemy co najwyżej 500 zł przez okres spłaty, a flip zwyczajnie się nie opłaca (chyba że sprzedamy za 8000 zł/m2, to jest nadzieja).

 

2. Mimo że uciągnę 2 kredyty, to bank drugiego może mi nie udzielić. Powody są proste. Można stracić pracę i choć w naszej branży to praca szuka człowieka, można dostać mniejszą pensję. Banki o tym wiedzą. Poza tym weryfikowany jest wyciąg z konta za ostatnie 3 miesiące, a za dużo było wydatków.

 

3. Kolejny czynnik to czas poświęcony na zarządzanie nieruchomością - opłaty, naprawy, szukanie najemców. Powinienem skupić się na poszerzaniu kwalifikacji, nauce nowych rzeczy, bo to większy kapitał niż te 500 zł miesięcznie z najmu.

 

4. Docelowo planuję zakup deweloperki. Co prawda mogę kupić obecne mieszkanie w wielkiej płycie i już tam zostać, ale jeśli mam możliwość mieszkać w nowym budownictwie w nowszych technologiach, to dlaczego mam z tego rezygnować?

 

Są osoby, które dobrze znają rynek nieruchomości. Wiedzą, kto ile jest w stanie zapłacić. Potrafią ocenić ryzyko. Doradzą, jakie mam możliwości sfinansowania obu inwestycji. Wyliczą zdolność kredytową. Ocenią, na ile możliwe jest wzięcie 2 kredytów, jednego do sfinansowania obecnego mieszkania, a drugiego do deweloperskiego. Ale kto to jest? Gdzie się udać? Agenci nieruchomości coś mogą pomóc? Większość doradców finansowych ma za zadanie wcisnąć ci kredyt. Na lokalnym forum pewien gość poszedł do banku. Dostał korzystną ofertę. Potem poszedł do doradcy. Dostał mniej korzystną ofertę. Wrócił się do banku i nagle najkorzystniejsza oferta zniknęła, a w zamian pojawiła się identyczna jak u doradcy!

 

Powiedzcie mi w takim razie, czy iść do doradcy finansowego, czy uderzać do banków lub gdzie indziej.

Edytowane 15 Września 2019 przez WebCM

[michasm 118]

Np. Zigu z tego forum Łebski gość. Sam u niego chciałem brać, ale koniec końców zdecydowałem się na kogoś lokalnego, bo łatwiej z papierami. Teraz odrobinę żałuję, bo pewnie załatwił by mi jeszcze niższą marżę

Taki ktoś nazywa się ekspertem finansowym czy coś.

Nie jest oficjalnie doradcą, bo to jest jakoś regulowane.

Taka osoba zarabia tylko i wyłącznie na prowizji od banku, którą otrzymał by pracownik danego banku za sprzedanie Tobie kredytu.

Osoby te mają oferty z niemal wszystkich banków w Polsce. W niektórych mogą za Ciebie załatwiać formalności i wtedy nie musisz nawet podpisywać z Bankiem umowy, a zrobisz to u eksperta.

W innym wypadku jedyna wizyta w banku będzie podczas podpisywania finalnej umowy.

Ekspert targuje za Ciebie prowizję i marżę jako podkładkę traktując oferty z innych banków.

On ma gdzieś zysk z jednorazowej transakcji, bo najwięcej klientów łapie z polecenia, a nie z ulicy.

Zresztą ich prowizje są wysokie, bo z tego co widziałem na dokumentach to maksymalna w Pekao BH wynosi prawie 4% kwoty kredytu, co przy kredycie 400k daje 16k.

Połowę pewnie bierze biuro, druga połowa dla niego.

 

Wciąż nie rozumiem Twojego strachu przed zakupem mieszkania na 2-3 lata.

Po 3 latach możesz mieszkanie sprzedać i spłacić kredyt bez dodatkowych kosztów za wcześniejszą spłatę.

Takie mamy w Polsce prawo.

I to Cię uratuje w przypadku braku zdolności na deweloperkę.

Nie uda Ci się w 3 pokojowym mieszkaniu uzyskać zysku gdy sam tam mieszkasz. Musisz na swoje koszty patrzyć jak na lokatora.

200k kredytu to rata około 900 zł. 1000 dostaniesz od współlokatorów. Licz 500 od siebie i masz na opłaty i jeszcze jakieś grosze zostaną.

Pamiętaj, że pomimo braku zysku widocznego spłacasz ratę, więc w praktyce zarabiasz.

[iwanme 228]

A myślisz że ile mieszkań na rynku na sprzedaż jest bez hipoteki w KW?

~3/4 mieszkań ma kredyty hipoteczne, bo kto ma tyle kasy aby kupić mieszkanie za gotówkę?

Jest zupełnie odwrotnie. Prawie 3/4 mieszkań w Polsce (koło 70%) jest kupowane za gotówkę bez kredytu.

 

Jak słyszę kredyt spłacę kredytem, to na prawdę odpuść....

Normalna sprawa, kredyt można spłacić kredytem korzystniejszym. Albo z jednego kredytu zrobić dwa.

 

Ale to nie jest fikcja, tylko rzeczywistość.... trafisz 1 raz dobrze, 2 raz, 3 raz dobrze, a wystarczy że 4 najemca nie będzie płacił i Twoje zyski z 3 poprzednich najmów pójdą się rypać.

Prawo stoi po stronie najemców, a nie właścicieli, dlatego tyle teraz problemów nie spłacania mieszkania i braku możliwości wyrzucenia.

Istnieje coś takiego jak najem okazjonalny. Ja wynajmuję tak dwa mieszkania. Jak ktoś nie płaci to go wywalasz wtedy. Zima, lato, małe dzieci, nie ma znaczenia.

Największy minus dla większości osób tutaj - trzeba płacić podatek

 

Który bank da Ci kredyt na kilka mieszkań?

Każdy jeśli ma się odpowiednie dochody. Bankowi to zwisa, czy będzie to jedno ogromne mieszkanie, kilka małych, czy cała kamienica.

 

Gdzie się udać? Agenci nieruchomości coś mogą pomóc?

Agenci nieruchomości są różni. Niektórzy próbują Ci wcisnąć takie miny że hej byleby tylko dostać prowizje.

 

Powiedzcie mi w takim razie, czy iść do doradcy finansowego, czy uderzać do banków lub gdzie indziej.

Uderzać do dobrego doradcy, takiego co obsługuje ileś banków i przedstawi Ci wiele ofert. Najlepiej kogoś z polecenia.

[209458 739]

Jest zupełnie odwrotnie. Prawie 3/4 mieszkań w Polsce (koło 70%) jest kupowane za gotówkę bez kredytu.

Sporo ludzi traktuje mieszkanie jako lokatę kapitału. Siostra pracowała w administracji nieruchomościami i były takie osiedla, że po 2 latach od wybudowania sprzedane prawie wszystkie lokale, ale tylko w 30% ktoś mieszka na stałe. Wśród właścicieli trafiali się znani aktorzy czy sportowcy oraz pewnie masa innych kasiastych, tylko, że nie znanych publicznie osób.

[hazhell 0]

Powiedzcie mi w takim razie, czy iść do doradcy finansowego, czy uderzać do banków lub gdzie indziej.

Doradca za darmo nie pracuje, nieważne jakie głodne kawałki by ci sprzedawał, ktoś mu musi zapłacić albo ty albo bank. Dlatego najlepiej samemu udać się do banków. Większość ludzi wybiera "swój" bank, słyszą jakieś kwoty i idą do doradcy, a potem zachwalają jak tanio i ile zaoszczędzili. Gdyby poszli do innego banku to by znali realia, ale większości się nie chce, różnice między bankami są ogromne. Podobnie to wygląda z firmami, które szukają ci najniższego OC, no i ci znajdują. Potem dzwonisz do np. link4 i się okazuje, że mogłeś mieć taniej, ale twój doradca zawsze ci powie, że to się zmienia z dnia na dzień.

[michasm 118]

Doradca za darmo nie pracuje, nieważne jakie głodne kawałki by ci sprzedawał, ktoś mu musi zapłacić albo ty albo bank. Dlatego najlepiej samemu udać się do banków. Większość ludzi wybiera "swój" bank, słyszą jakieś kwoty i idą do doradcy, a potem zachwalają jak tanio i ile zaoszczędzili. Gdyby poszli do innego banku to by znali realia, ale większości się nie chce, różnice między bankami są ogromne. Podobnie to wygląda z firmami, które szukają ci najniższego OC, no i ci znajdują. Potem dzwonisz do np. link4 i się okazuje, że mogłeś mieć taniej, ale twój doradca zawsze ci powie, że to się zmienia z dnia na dzień.

A co to ma do rzeczy, że doradca dostaje pieniądze? Za darmo ma robić?

Jaki to ma wpływ dla osoby biorącej kredyt?

[michasm 118]

Nie wiem jaka jest powszechna praktyka, ale znajomy dostał w banku gorsze warunki ode mnie pomimo, że dysponował wyższym wkładem.

[iwanme 228]

taki, że samemu często jest w stanie wynegocjować lepsze warunki

Lub gorsze. My poprzez agenta otrzymaliśmy, lepsze warunki w PKO niż znajomi biorący podobny kredyt bezpośrednio (co prawda było 520k vs ich 460k, ale to raczej nie są takie drastyczne różnice)

Podobnie OC+AC w Hestii prawie 25% wyszło taniej przez pośrednika niż z własnej kalkulacji.

I tu i tu był wybór spośród ofert wielu ubezpieczycieli i banków. Więc reguły nie ma, choć pewnie zdarzają się i negatywne przykłady.

[WebCM 116]

Właśnie obejrzałem:

(50 minut, ale padają konkrety)

 

Wracając do mojej sytuacji:

 

O mieszkanie bije się kilku kupców. Jeden już wyciąga kasę i chce remontować jak najszybciej. Są 2 opcje: albo jest flipperem, albo ma farmę mieszkań i wynajmuje rodzinom. Podobno druga opcja. Osiedle studenckie, zalkoholizowane, ale nikt nie robi generalki tylko po to, by wynająć studentom. To się zwyczajnie nie opłaca.

 

Jutro idziemy do właścicieli. Umówię też spotkanie z doradcą. Zobaczymy, jak się sprawy potoczą.

[michasm 118]

Jak wynajmujesz pokój to łatwiej usunąć szkodnik niż jak wynajmujesz całe mieszkanie.

Wynajmuje się gliwnie studentom i robolom, bo i tak wyjdziesz na plus.

[fleszz 0]

Pojawia się tutaj temat konieczności wykończenia mieszkania. Jednak jeśli kupuje sie mieszkanie z rynku wtórnego to również trzeba je wykonczyć. I czasami takie wykończenie kosztuje o wiele wiecej z uwagi na to, ze trzeba zerwać płytki czy starą boazerię. Zwykle również mieszkania stare mają kiepski wymiar z uwagi na to, ze kiedyś projektanci zwracali uwagę na inne rzeczy. Obecnie pomieszczenia są znacznie bardziej przestrzenne i zaprojektowane sensowniej.

http://www.plytki-glazura.com.pl/kuchnie-na-wymiar-piekne-i-funkcjonalne.php

Edytowane 2 Listopada 2019 przez fleszz

[Bono[UG] 1622]

Nie ma reguły, że kiedyś były marne projekty, a teraz są dobre. Są nowe pokraczne, gdzie nie wiadomo co i jak ustawić, są stare mieszkania, gdzie układ pomieszczeń jest sensowny.

Różnica jest taka, że kupując od dewelopera można przeważnie zrobić aranżację pod siebie. Kupując z drugiej ręki chcąc przestawić działowe będzie o wiele więcej zachodu i pewnie kosztów, bo to wywalenie i postawienie na nowo.