Zakup mieszkania od dewelopera

[Bono[UG] 1618]

1 449,04 291,67 157,38 (raty, odsetki, kapitał)

2 449,04 291,21 157,84

 

Wszystko przeliczone kalkulatorem z tej strony: https://www.bankier.pl/narzedzia/kalkulator-kredytowy

Pierwsza uwaga, to rozdziel sensownie bo niby podajesz 3 liczby, a dałeś 4, nie opisałeś co oznacza drugi rząd.

 

Tymi kalkulatorami nie przeliczysz sytuacji regularnej comiesięcznej nadpłaty.

[bartoleq 10]

' date='06 Wrzesień 2019 - 09:29' timestamp='1567754968' post='15621109']

Pierwsza uwaga, to rozdziel sensownie bo niby podajesz 3 liczby, a dałeś 4, nie opisałeś co oznacza drugi rząd.

 

Tymi kalkulatorami nie przeliczysz sytuacji regularnej comiesięcznej nadpłaty.

Pierwsza liczba 1 i 2 to numer raty, ograniczyłem się do dwóch pierwszych rat bo nie ma sensu przepisywać całego harmonogramu z kalkulatora. Podejrzewam też, że w różne banki mogą to trochę inaczej liczyć tj. odsetki w racie (ilość dni w roku, a miesiąc ma inną liczbę dni).

 

Jeśli was to nie przekonuje to przeczytajcie to: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Nadplacam-kredyt-skrocic-okres-czy-zmniejszyc-rate-2787381.html

Cytuje: "Z czysto finansowego punktu widzenia sprawa jest jasna – im szybciej spłacimy zobowiązanie, tym mniej odsetek zapłacimy bankowi. Dlatego pozostając przy obecnej wysokości raty, sporo zyskamy." i "Obniżenie raty kredytu – drożej, ale lżej", polecam przeczytać niedowiarkom, nie jest długi.

[Bono[UG] 1618]

Myślę, że wszystkie banki liczą tak samo odsetki, a na pewno bardzo podobnie.

U mnie przy stałych ratach kapitałowych odsetki z miesiąca na miesiąc są różne i wynika to z liczby dni w miesiącu. Po prostu obliczają w skali roku i dzielą na liczbę dni w danym miesiącu.

[Radar28 1356]

Ktoś tu jednak był uważny na matematyce w gimnazjum

Nie chodziłem do gimnazjum.

 

Panowie Radar28 i michasm nie macie obaj racji. Dla was kredyt to tylko kapitał, ale w kredycie akurat koszt tego kredytu (odsetki) są najważniejsze.

 

Odsetki są liczone od pozostałego kapitału i tylko tutaj macie racje. Ale przy częściowej spłacie i skróceniu czasu trwania kredytu, w każdej płaconej w przyszłości racie, będziesz więcej zwracał więcej kapitału i mniej odsetek, niż gdybyś zmniejszył wysokość raty i zachował pierwotny okres kredytu.

Czyli dalej liczysz tak, jakby nadpłata była jednorazowa a nie comiesięczna. Kompletnie nie rozumiesz tego, co choćby ja czy michasm pisze. Jeśli postanowisz co miesiąc płacić powyżej aktualnej raty (czyli rata ratą, ale co miesiąc spłacasz konkretną sumę), to tylko to się liczy do sumy odsetek jakie zapłacisz ostatecznie. Czy oficjalnie będziesz skracał kredyt czy obniżał ratę, to nie zmieni zupełnie niczego nie zmieni - po prostu sam się mobilizujesz, żeby skrócić sobie okres kredytowania i tyle. A w oficjalnych dokumentach jest po prosu, że nie musisz tego robić tak szybko - przy obniżaniu rat masz więcej luzu w razie czego.

 

Prosta sprawa: skoro nadpłata jest co miesiąc, to jest sens liczyć wyłącznie na jedną ratę do przodu i sam podajesz, że w obu przypadkach odsetki w kolejnej racie są takie same. Odsetki są zawsze liczone od pozostałego kapitału, więc oficjalna rata zależnie od wybranej opcji nadpłaty zmienia jedynie spłatę kapitału - albo ją obniża (niższe raty), albo pozostawia na stałym poziomie (skrócenie okresu kredytowania). Jeśli jednak i tak znowu nadpłacasz, to jakie ma to według ciebie znaczenie ile kapitału oficjalnie byłeś zobowiązany spłacać?

[bartoleq 10]

Nie chodziłem do gimnazjum.

 

 

Czyli dalej liczysz tak, jakby nadpłata była jednorazowa a nie comiesięczna. Kompletnie nie rozumiesz tego, co choćby ja czy michasm pisze. Jeśli postanowisz co miesiąc płacić powyżej aktualnej raty (czyli rata ratą, ale co miesiąc spłacasz konkretną sumę), to tylko to się liczy do sumy odsetek jakie zapłacisz ostatecznie. Czy oficjalnie będziesz skracał kredyt czy obniżał ratę, to nie zmieni zupełnie niczego nie zmieni - po prostu sam się mobilizujesz, żeby skrócić sobie okres kredytowania i tyle. A w oficjalnych dokumentach jest po prosu, że nie musisz tego robić tak szybko - przy obniżaniu rat masz więcej luzu w razie czego.

 

Prosta sprawa: skoro nadpłata jest co miesiąc, to jest sens liczyć wyłącznie na jedną ratę do przodu i sam podajesz, że w obu przypadkach odsetki w kolejnej racie są takie same. Odsetki są zawsze liczone od pozostałego kapitału, więc oficjalna rata zależnie od wybranej opcji nadpłaty zmienia jedynie spłatę kapitału - albo ją obniża (niższe raty), albo pozostawia na stałym poziomie (skrócenie okresu kredytowania). Jeśli jednak i tak znowu nadpłacasz, to jakie ma to według ciebie znaczenie ile kapitału oficjalnie byłeś zobowiązany spłacać?

 

Wróćmy do przykładu powyżej.

Zauważasz że odsetki są identyczne w pierwszej racie, ok, zgadza się.

Ale część kapitałowa już nie jest taka sama w tej konkretnej racie i ja przy tej racie spłacę więcej kapitału (4zł różnicy).

Stąd w przyszłym miesiącu będę miał mniej kapitału do spłaty (o te 4 zł), choć obaj nadpłaciliśmy 1000 zł dodatkowo, oprócz spłaty raty.

W kolejnym miesiącu będę miał miej do spłaty niż ty (zatem do zapłaty będzie mniej odsetek niż ty), a jak regularnie miesiąc w miesiąc będziemy nadpłacali te 1000 zł dodatkowo, to ta różnica się bardziej pogłębi.

Ostatecznie kapitału spłacimy tyle samo, ale ja spłacę kredyt szybciej i zapłacę w sumie mniej odsetek.

Edytowane 6 Września 2019 przez bartoleq

[michasm 118]

Wróćmy do przykładu powyżej.

Zauważasz że odsetki są identyczne w pierwszej racie, ok, zgadza się.

Ale część kapitałowa już nie jest taka sama w tej konkretnej racie i ja przy tej racie spłacę więcej kapitału (4zł różnicy).

Stąd w przyszłym miesiącu będę miał mniej kapitału do spłaty (o te 4 zł), choć obaj nadpłaciliśmy 1000 zł dodatkowo, oprócz spłaty raty.

W kolejnym miesiącu będę miał miej do spłaty niż ty (zatem do zapłaty będzie mniej odsetek niż ty), a jak regularnie miesiąc w miesiąc będziemy nadpłacali te 1000 zł dodatkowo, to ta różnica się bardziej pogłębi.

Ostatecznie kapitału spłacimy tyle samo, ale ja zapłacę w sumie mnie odsetek.

Błąd.

Jeśli w jednym przypadku masz kapitał do spłaty o 4 zł mniejszy to automatycznie nadpłata będzie o 4 zł wyższa, bo płacisz w obu przypadkach tą samą kwotę (rata+nadpłata=const; rata≠const; nadpłata≠const; odsetki=const; kapitał=const).

Nadpłata w 100% idzie na kapitał, więc wychodzi to samo.

Proste, przejrzyste, oczywiste, wcześniej wspomniane.

 

Jeśli mam ratę 1500 zł miesięcznie, ale chcę płacić 3000 zł miesięcznie to finansowo nie ma dla mnie znaczenia czy skracam okres spłaty czy zmniejszam ratę.

Płacąc 3000zł miesięcznie zamkniesz kredyt w tym samym momencie. W każdym miesiącu spłata kapitału będzie taka sama. Odsetek też taka sama. Niezależnie od tego czy zmniejszasz ratę czy skracasz kredyt.

Edytowane 6 Września 2019 przez michasm

[bartoleq 10]

Błąd.

Jeśli w jednym przypadku masz kapitał do spłaty o 4 zł mniejszy to automatycznie nadpłata będzie o 4 zł wyższa, bo płacisz w obu przypadkach tą samą kwotę (rata+nadpłata=const; rata≠const; nadpłata≠const; odsetki=const; kapitał=const).

Nadpłata w 100% idzie na kapitał, więc wychodzi to samo.

Proste, przejrzyste, oczywiste, wcześniej wspomniane.

 

Tylko aby wyrównać odsetki w przyszłym miesiącu ty zamiast 1000zł (ja tyle nadpłaciłem), ty musisz nadpłacić 1004 zł (aby wyrównać spłacony kapitał ze mną). Zapłacimy w sumie tyle samo w dniu płatności raty. Tylko że ty tak musisz robić miesiąc w miesiąc, bo wystarczy że raz ci się podwinie noga i nie robisz nadpłaty (a płacisz tylko standardową ratę wg. harmonogramu) i ja wygrywam. Jeśli dobrze cię zrozumiałem.

 

Tylko w tym roku rozumowania jest pewien błąd. Skoro mamy ciągle taki sam kapitał, a tylko mi się ciągle skraca okres kredytowania....ktoś musi więc płacić większe odsetki

Edytowane 6 Września 2019 przez bartoleq

[michasm 118]

Nie

[nemar 756]

' date='06 Wrzesień 2019 - 10:24' timestamp='1567761875' post='15621199']

Myślę, że wszystkie banki liczą tak samo odsetki, a na pewno bardzo podobnie.

U mnie przy stałych ratach kapitałowych odsetki z miesiąca na miesiąc są różne i wynika to z liczby dni w miesiącu. Po prostu obliczają w skali roku i dzielą na liczbę dni w danym miesiącu.

 

Tak, wszystkie banki naliczają odsetki dzienne. Niektóre przyjmują dla uproszczenia że rok ma tych dni zawsze 360, a miesiąc 30. Inne posługują się danymi z kalendarza. Różnice są rzeczywiście kosmetyczne.

 

Skoro mamy ciągle taki sam kapitał, a tylko mi się ciągle skraca okres kredytowania....ktoś musi więc płacić większe odsetki

Jeśli macie taki ciągle taki sam kapitał to również skończycie spłacać w tym samym momencie . To, że ty w terminie, a inni przed czasem niewiele zmienia.

Edytowane 6 Września 2019 przez nemar

[Radar28 1356]

Jeśli macie taki ciągle taki sam kapitał to również skończycie spłacać w tym samym momencie . To, że ty w terminie, a inni przed czasem niewiele zmienia.

Dokładnie to. Zmiana jedynie polega na tym, że obniżając ratę pozostawia się sobie większy margines błędu w razie problemów finansowych.

[bartoleq 10]

Jakich problemów finansowych, jaki margines ?, przecież w twoich założeniach wstępnych było że co miesiąc nadpłacasz, inaczej cały plan leży i kredyt staje się droższy w twoim wariancie

[michasm 118]

Pisałem. Jak zmieni się sytuacja finansowa lub wzrosną stopy procentowe to rata z harmonogramu jest niższa.

Przecież jak wzrosną stopy to rata może skoczyć ponad dwukrotnie.

A co jak stracisz pracę? Uratuje Cię fakt, że masz jeszcze 15 lat kredytu zamiast 18 lat czy fakt, że miesięcznie musisz płacić 400 zł mniej?

[bartoleq 10]

Ok. Napisałem sobie program w javie, który to liczy.

Oparłem się na wzorach z sieci i porównałem z tym kalkulatorem https://www.bankier.pl/narzedzia/kalkulator-kredytowy dla normalnie spłacanego kredytu.

Wszystko się zgadzało, wiec była to baza do dalszej pracy nad dodaniem naszych wariantów nadpłat. Jeśli się nie pomyliłem w programie to poniżej są wyniki:

 

Stałe: Kredyt 100 tys zł. Oprocentowanie 3,5 %, okres 30 lat (360 miesięcy).

Domyślnie przez te 360 miesięcy spłacimy 61652 zł odsetek, jak nie będzie nadpłat.

 

Teraz wdrażamy nadpłaty comiesięczne, tak jak chciałeś, że zawsze stale płacimy 1000 zł. Czyli jeśli raty nam wyszło 449.04 zł (kapital: 157.37, odsetki 291.67) to dopełniamy od siebie 550.96 zł, tak aby w miesiącu zapłacić w sumie 1000 zł.

Teraz płacimy te 1000 zł co miesiąc, zawsze.

 

Wariant zmniejszenie raty) kredyt spłacimy w 118 rat i zapłacimy odsetek 18402 zł,

Wariant skrócenie kredytu) kredyt spłacimy w 118 rat i zapłacimy odsetek 18402 zł.

 

Wyszło tyle samo, tylko że musisz ZAWSZE nadpłacać co miesiąc. ZAWSZE!.

 

Teraz mała modyfikacja i te 1000 zł "nadpłacamy" tylko co drugi miesiąc na zmianę.

 

Wariant zmniejszenie raty) kredyt spłacimy w 206 rat i zapłacimy odsetek 31191 zł

Wariant skrócenie kredytu) kredyt spłacimy w 182 rat i zapłacimy odsetek 28747 zł.

 

tam zawsze jest w każdym wariancie dodatkowa ostatnia rata, ale kapitał już wtedy pozostaje poniżej 1000 zł, więc uznajemy że sobie ja spłacimy sami bez problemu w jeden miesiąc.

 

Wniosek: Twój wariant jest tylko w JEDNYM PRZYPADKU opłacalny -> gdy ZAWSZE!!! CO MIESIĄC nadpłacasz. Jedna przerwa i już jest strata w tym wariancie, która się powiększa przy każdym braku nadpłaty.

 

A gdy wzrosną stopy, to nawet mój wariant będzie lepszy, bo gdy raz nie nadpłacisz, to twoja strata będzie jeszcze większa.

Edytowane 6 Września 2019 przez bartoleq

[bartoleq 10]

Pisałem. Jak zmieni się sytuacja finansowa lub wzrosną stopy procentowe to rata z harmonogramu jest niższa.

Przecież jak wzrosną stopy to rata może skoczyć ponad dwukrotnie.

A co jak stracisz pracę? Uratuje Cię fakt, że masz jeszcze 15 lat kredytu zamiast 18 lat czy fakt, że miesięcznie musisz płacić 400 zł mniej?

 

Aby rata wzrosła dwukrotnie, to z kredytu 100 tys na 30 lat to oprocentowanie z 3,5 % musiało by wzrosnąć na min. 10,3 %.

Kiedyś słyszałem radę od analityka, aby zawsze mieć na koncie odłożone na 6 rat przynajmniej, taka poduszka....ludzie tracą pracę i później jest płacz lub inne okoliczności.

Ja do tej rady się nie zastosowałem, bo za dużo musiałbym na rezerwie trzymać. Najwyżej na szybko auto się sprzeda handlarzowi za połowę jego wartości - wówczas mam kasę na płacenie rat przez 2 lata.

[Radar28 1356]

Jakich problemów finansowych, jaki margines ?, przecież w twoich założeniach wstępnych było że co miesiąc nadpłacasz, inaczej cały plan leży i kredyt staje się droższy w twoim wariancie

Prywatny plan spłat jest dokładnie taki, że co miesiąc bez wyjątków płacimy wyższą kwotę. Czasem jednak plany się sypią, tracimy źródło dochodów, albo potrzebujemy tu i teraz zwiększyć wydatki na inne cele niż spłata kredytu. Wtedy masz większą swobodę działania przy niższej racie i dłuższym okresie kredytowania. Tak, dzieje się to wtedy kosztem sumy spłaconych odsetek, ale w sytuacjach kryzysowych najpierw musisz spiąć najbliższy miesiąc czy dwa a dopiero potem się zastanawiasz na długoterminowymi kosztami i nawet zapłacenie w perspektywie paru lat kilku tysięcy więcej z powodu odsetek jest mniej istotne niż to, że dzięki niższej obowiązkowej racie w perspektywie krytycznych paru miesięcy zachowasz płynność finansową.

 

Wyszło tyle samo, tylko że musisz ZAWSZE nadpłacać co miesiąc. ZAWSZE!.

No i wreszcie doszedłeś do tego, co tłumaczymy od dawna.

[bartoleq 10]

No i wreszcie doszedłeś do tego, co tłumaczymy od dawna.

Szanse ze ten wariant się wydarzy są żadne, bo jakby było go stać na płacenie 1000 zł raty to kredyt by wziął na te własnie 118 miesięcy, zamiast na 360.

A jeśli go nie stać na comiesięczne 1000 zł, to znaczy że ten wariant będzie droższy dla niego, tylko tyle że będzie spokojniejszy.

W tych wariantach 70-ta rata bedzie: (1) r: 234.48, k: 100.47, o: 134.01, lub (2) r: 402.55, k: 268.54, o: 134.01 z wyjściowych 448 zł.

Kwota do spłaty: 45080.74, jeśli do tej pory zawsze tego 1000 zł wpłaciliśmy.

Edytowane 6 Września 2019 przez bartoleq

[Bono[UG] 1618]

Powiedz mi co to za różnica 2,5 tysiąca, jaką przedstawiłeś w przykładzie, w przeciągu 15-17 lat spłaty kredytu?

Średnio to wychodzi poniżej 200zł rocznie - jedno piwo tygodniowo mniej

[bartoleq 10]

To już każdy musi sobie sam odpowiedzieć czy 2,5 tyś to dużo.

Przy kredycie 300 tys i nadpłatach 2000 zł co drugi miesiąc wychodzi tej różnicy 9 tys. w odsetkach.

[michasm 118]

Szanse ze ten wariant się wydarzy są żadne, bo jakby było go stać na płacenie 1000 zł raty to kredyt by wziął na te własnie 118 miesięcy, zamiast na 360.

To by była najgłupsza rzecz jaką mógłbym zrobić.

Praca nie jest stała. Stopy procentowe nie są stałe. Czy Ty zdajesz sobie sprawę z ryzyka kredytowego? Spójrz na stopy procentowe z 2012. Policz sobie jakiś kredyt hipoteczny teraz i jak wrócą stopy z 2012.

Dlatego nie bierze się kredytów na więcej niż połowa zdolności.

Edytowane 8 Września 2019 przez michasm

[bartoleq 10]

To by była najgłupsza rzecz jaką mógłbym zrobić.

Praca nie jest stała. Stopy procentowe nie są stałe. Czy Ty zdajesz sobie sprawę z ryzyka kredytowego? Spójrz na stopy procentowe z 2012. Policz sobie jakiś kredyt hipoteczny teraz i jak wrócą stopy z 2012.

Dlatego nie bierze się kredytów na więcej niż połowa zdolności.

 

No właśnie. Dlatego też twój kredyt będzie droższy jeśli będziesz nadpłacał przy zmniejszeniu raty niż przy skróceniu okresu. W 99.9999999% przypadkach droższy, bo jak sam piszesz nie ma szans abyś nadpłacał zawsze.

 

A że zmniejszysz sobie ratę i będziesz czuł się spokojniejszy jak wzrosną stopy lub jak stracisz wypłacalność, no to nazwijmy to raczej "pewną formą ubezpieczenia" na przyszłość. Może się wydarzyć, a może nie.

Z tym że w tym "ubezpieczeniu" nic nie dostaniesz w zamian, oprócz spokoju.

 

Sam kiedyś bank wcisnął mi podobne ubezpieczenie. Oferowano chyba spłatę pełnych 3 rat jeśli wpadnę w udokumentowane problemy finansowe. Płaciłem ze 30 zł miesięcznie i było obowiązkowe 5 lat jeśli chce zachować promocyjne oprocentowani kredytu. Gdy 5 lat minęło od razu napisałem wypowiedzenie umowy tego ubezpieczenia, bez żalu.

[209458 733]

Z tym że w tym "ubezpieczeniu" nic nie dostaniesz w zamian, oprócz spokoju.

A czy to nie jest właśnie słownikowa definicja ubezpieczenia?

 

Przy czym w Twoim przypadku ubezpieczenie to był spokój i dla ciebie i dla banku, bo dla banku niepłacący klient to też jest przecież problem.

[Radar28 1356]

No właśnie. Dlatego też twój kredyt będzie droższy jeśli będziesz nadpłacał przy zmniejszeniu raty niż przy skróceniu okresu. W 99.9999999% przypadkach droższy, bo jak sam piszesz nie ma szans abyś nadpłacał zawsze.

 

A że zmniejszysz sobie ratę i będziesz czuł się spokojniejszy jak wzrosną stopy lub jak stracisz wypłacalność, no to nazwijmy to raczej "pewną formą ubezpieczenia" na przyszłość. Może się wydarzyć, a może nie.

Z tym że w tym "ubezpieczeniu" nic nie dostaniesz w zamian, oprócz spokoju.

 

Sam kiedyś bank wcisnął mi podobne ubezpieczenie. Oferowano chyba spłatę pełnych 3 rat jeśli wpadnę w udokumentowane problemy finansowe. Płaciłem ze 30 zł miesięcznie i było obowiązkowe 5 lat jeśli chce zachować promocyjne oprocentowani kredytu. Gdy 5 lat minęło od razu napisałem wypowiedzenie umowy tego ubezpieczenia, bez żalu.

Myśląc w ten sposób w ogóle nie powinieneś brać kredytu, bo bardziej się opłaca zebrać gotówkę niż płacić odsetki. Nadal nie rozumiem, czemu uważasz, że branie sztywnych zobowiązań jest lepsze niż samodyscyplina z ewentualną furtką jak się powinie noga, ale już nie wnikam.

Edytowane 8 Września 2019 przez Radar28

[bartoleq 10]

mi chodzi tylko o takie sformułowanie jakie padło wcześniej: "Skracanie kredytu jest mało opłacalne".

A wyszło że w prawie zawsze jest bardziej opłacalne finansowo, niż "samodyscyplina (własnych nadpłat) z ewentualną furtką".

Mi tylko o to chodzi.

 

A czy to nie jest właśnie słownikowa definicja ubezpieczenia?

 

Przy czym w Twoim przypadku ubezpieczenie to był spokój i dla ciebie i dla banku, bo dla banku niepłacący klient to też jest przecież problem.

Nie znam definicji, ale chyba w większości przypadków jeśli się od czegoś ubezpieczę, to jeśli coś się wydarzy, to ubezpieczający pomoże ubezpieczonemu, zwrot kosztów itp.

Edytowane 9 Września 2019 przez bartoleq

[michasm 118]

Nie widzę w tym sensu. Jakbym nie miał kasy, żeby nadpłacić w którymś momencie przy zmniejszaniu raty to przy kredycie skracanym nie miał bym pieniędzy na spłatę podstawowej raty.

Kwestia dyscypliny. Zakładasz, że płacisz 3000 i tyle płacisz. Jak coś wypadnie do płacisz 2000, ale to i tak więcej niż rata i czy skrócisz okres czy zmniejszysz ratę to i tak nie ma znaczenia.

Póki co nie nadpłacam, ale zakładałem, że nie będę przez pierwsze 6-9 miesięcy, bo do mieszkania masa rzeczy do kupienia.

Później to już mój obowiązek. Rata, nadpłata, oszczędności to rzeczy, które muszę mieć poza wydatkami na życie. Założenie jest takie, że nadpłacając jednocześnie będę odbudowywać poduszkę finansową.

Jednocześnie nie mam zamiaru spłacać tylko tyle ile muszę, bo byłbym uwiązany kredytem 30 lat, co jest bez sensu. To jest najczarniejszy scenariusz.

 

Przecież nikt nie bierze kredytu zakładając, że nie będzie nadpłacać mniej lub bardziej regularnie.

Edytowane 9 Września 2019 przez michasm

[WebCM 116]

Wracając do sedna tematu, to bardzo mi się podoba mieszkanie byłego szefa. Osobna kuchnia, średniej wielkości salon, drugi pokój, duża łazienka i osobne wejście do kibla. Ma jeszcze drugi WC, ale to sprawa drugorzędna.

 

Pośrednik wysłał mi mieszkania w kształcie trapezu. Chyba sobie jaja robi. Mamy niedługo pojechać obejrzeć mieszkania w biurowcu, których od kilku miesięcy nikt nie chce kupić. Ciekawe, dlaczego. Ewidentnie chce mi wcisnąć mieszkania, które się nie sprzedają. Muszę wziąć sprawy w swoje ręce i chodzić po deweloperach. Ale...

 

Rozważam zakup mieszkania, które obecnie wynajmujemy, pod wynajem. Lokalizacja świetna, bo to centrum miasta i blisko są uczelnie. Tylko jest kilka problemów:

 

1. Docelowo i tak chcę kupić deweloperkę dla siebie - jeśli nie teraz, to w ciągu kilku lat. Jeśli nie załapię się na mieszkania, które rozpoczęto właśnie budować w okolicach centrum, to nic straconego. Jest jeszcze trochę działek blisko centrum, gdzie są planowane inwestycje. A może mieszkania stanieją, choć wzrost może utrzymać się jeszcze przez wiele lat.

 

2. Jest kilku chętnych na to mieszkanie, a jeden kupiec już wyciąga kasę. Być może będę musiał się z nim licytować.

 

3. Mam 60% kwoty samego mieszkania, ale wszystkiego nie wydam, a do tego trzeba zrobić remont generalny, więc liczmy 30%. Ile bym zyskał z najmu? Zakładając optymistycznie 1000 zł raty kredytu, to wezmę od lokatorów po 500 zł, co wyjdzie 1000 zł. A czynsz, podatek i pozostałe opłaty? Dojdzie też wymiana sprzętów. Teoretycznie to należy do najemców, ale w praktyce to właściciele kupują nowe pralki, termy, meble... Dopóki się nie wyprowadzę i nie znajdę trzeciego lokatora, to miesięcznie wyjdę na minus.

 

4. Nie ma gwarancji, że zawsze znajdę najemców. Znajomi, którzy wynajmują, mieszkają sami, bo właściciele nie mogą znaleźć chętnych. Ale jeśli wyremontuję mieszkanie i już się wyniosę, to może lepiej szukać jakiejś rodziny?

 

Na oba jednocześnie mnie nie stać. Chyba najlepiej będzie udać się do doradcy finansowego, który przeanalizuje sytuację i powie, czy warto zaryzykować i gdzie szukać źródeł finansowania. Tylko muszę się pospieszyć.

 

Blok wybudowany na początku PRL-u. Wielka płyta i stare rozwiązania technologiczne.