Forum PCLab.pl: Zakup mieszkania od dewelopera - Forum PCLab.pl

Skocz do zawartości


Otwarty

Ikona Ostatnio dodane tematy

Ikona Najnowsze pliki

  • (15 Stron)
  • +
  • « Pierwsza
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • Ostania »
  • Nie możesz rozpocząć nowego tematu
  • Nie możesz odpowiadać w tym temacie

Zakup mieszkania od dewelopera Oceń temat: -----

#121 Użytkownik jest niedostępny   michasm 

  • Pajac naczelny
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 5977
  • Dołączył: Nd, 24 Lut 08

Napisany 06 Wrzesień 2019 - 19:27

Pisałem. Jak zmieni się sytuacja finansowa lub wzrosną stopy procentowe to rata z harmonogramu jest niższa.
Przecież jak wzrosną stopy to rata może skoczyć ponad dwukrotnie.
A co jak stracisz pracę? Uratuje Cię fakt, że masz jeszcze 15 lat kredytu zamiast 18 lat czy fakt, że miesięcznie musisz płacić 400 zł mniej?

#122 Użytkownik jest niedostępny   bartoleq 

  • Orator
  • PipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 513
  • Dołączył: Wed, 03 Wrz 08

Napisany 06 Wrzesień 2019 - 21:22

Ok. Napisałem sobie program w javie, który to liczy.
Oparłem się na wzorach z sieci i porównałem z tym kalkulatorem https://www.bankier....lator-kredytowy dla normalnie spłacanego kredytu.
Wszystko się zgadzało, wiec była to baza do dalszej pracy nad dodaniem naszych wariantów nadpłat. Jeśli się nie pomyliłem w programie to poniżej są wyniki:

Stałe: Kredyt 100 tys zł. Oprocentowanie 3,5 %, okres 30 lat (360 miesięcy).
Domyślnie przez te 360 miesięcy spłacimy 61652 zł odsetek, jak nie będzie nadpłat.

Teraz wdrażamy nadpłaty comiesięczne, tak jak chciałeś, że zawsze stale płacimy 1000 zł. Czyli jeśli raty nam wyszło 449.04 zł (kapital: 157.37, odsetki 291.67) to dopełniamy od siebie 550.96 zł, tak aby w miesiącu zapłacić w sumie 1000 zł.
Teraz płacimy te 1000 zł co miesiąc, zawsze.

Wariant zmniejszenie raty) kredyt spłacimy w 118 rat i zapłacimy odsetek 18402 zł,
Wariant skrócenie kredytu) kredyt spłacimy w 118 rat i zapłacimy odsetek 18402 zł.

Wyszło tyle samo, tylko że musisz ZAWSZE nadpłacać co miesiąc. ZAWSZE!.

Teraz mała modyfikacja i te 1000 zł "nadpłacamy" tylko co drugi miesiąc na zmianę.

Wariant zmniejszenie raty) kredyt spłacimy w 206 rat i zapłacimy odsetek 31191 zł
Wariant skrócenie kredytu) kredyt spłacimy w 182 rat i zapłacimy odsetek 28747 zł.

tam zawsze jest w każdym wariancie dodatkowa ostatnia rata, ale kapitał już wtedy pozostaje poniżej 1000 zł, więc uznajemy że sobie ja spłacimy sami bez problemu w jeden miesiąc.

Wniosek: Twój wariant jest tylko w JEDNYM PRZYPADKU opłacalny -> gdy ZAWSZE!!! CO MIESIĄC nadpłacasz. Jedna przerwa i już jest strata w tym wariancie, która się powiększa przy każdym braku nadpłaty.

A gdy wzrosną stopy, to nawet mój wariant będzie lepszy, bo gdy raz nie nadpłacisz, to twoja strata będzie jeszcze większa.

Ten post był edytowany przez bartoleq dnia: 06 Wrzesień 2019 - 21:26


#123 Użytkownik jest niedostępny   bartoleq 

  • Orator
  • PipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 513
  • Dołączył: Wed, 03 Wrz 08

Napisany 06 Wrzesień 2019 - 21:39

Zobacz postmichasm, o 06 Wrzesień 2019 - 20:27, napisał(a):

Pisałem. Jak zmieni się sytuacja finansowa lub wzrosną stopy procentowe to rata z harmonogramu jest niższa.
Przecież jak wzrosną stopy to rata może skoczyć ponad dwukrotnie.
A co jak stracisz pracę? Uratuje Cię fakt, że masz jeszcze 15 lat kredytu zamiast 18 lat czy fakt, że miesięcznie musisz płacić 400 zł mniej?


Aby rata wzrosła dwukrotnie, to z kredytu 100 tys na 30 lat to oprocentowanie z 3,5 % musiało by wzrosnąć na min. 10,3 %.
Kiedyś słyszałem radę od analityka, aby zawsze mieć na koncie odłożone na 6 rat przynajmniej, taka poduszka....ludzie tracą pracę i później jest płacz lub inne okoliczności.
Ja do tej rady się nie zastosowałem, bo za dużo musiałbym na rezerwie trzymać. Najwyżej na szybko auto się sprzeda handlarzowi za połowę jego wartości - wówczas mam kasę na płacenie rat przez 2 lata.

#124 Użytkownik jest niedostępny   Radar28 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 3247
  • Dołączył: Pt, 14 Mar 03

Napisany 06 Wrzesień 2019 - 21:41

Zobacz postbartoleq, o 06 Wrzesień 2019 - 19:00, napisał(a):

Jakich problemów finansowych, jaki margines ?, przecież w twoich założeniach wstępnych było że co miesiąc nadpłacasz, inaczej cały plan leży i kredyt staje się droższy w twoim wariancie

Prywatny plan spłat jest dokładnie taki, że co miesiąc bez wyjątków płacimy wyższą kwotę. Czasem jednak plany się sypią, tracimy źródło dochodów, albo potrzebujemy tu i teraz zwiększyć wydatki na inne cele niż spłata kredytu. Wtedy masz większą swobodę działania przy niższej racie i dłuższym okresie kredytowania. Tak, dzieje się to wtedy kosztem sumy spłaconych odsetek, ale w sytuacjach kryzysowych najpierw musisz spiąć najbliższy miesiąc czy dwa a dopiero potem się zastanawiasz na długoterminowymi kosztami i nawet zapłacenie w perspektywie paru lat kilku tysięcy więcej z powodu odsetek jest mniej istotne niż to, że dzięki niższej obowiązkowej racie w perspektywie krytycznych paru miesięcy zachowasz płynność finansową.

Zobacz postbartoleq, o 06 Wrzesień 2019 - 22:22, napisał(a):

Wyszło tyle samo, tylko że musisz ZAWSZE nadpłacać co miesiąc. ZAWSZE!.

No i wreszcie doszedłeś do tego, co tłumaczymy od dawna.

#125 Użytkownik jest niedostępny   bartoleq 

  • Orator
  • PipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 513
  • Dołączył: Wed, 03 Wrz 08

Napisany 06 Wrzesień 2019 - 21:59

Zobacz postRadar28, o 06 Wrzesień 2019 - 22:41, napisał(a):

No i wreszcie doszedłeś do tego, co tłumaczymy od dawna.

Szanse ze ten wariant się wydarzy są żadne, bo jakby było go stać na płacenie 1000 zł raty to kredyt by wziął na te własnie 118 miesięcy, zamiast na 360.
A jeśli go nie stać na comiesięczne 1000 zł, to znaczy że ten wariant będzie droższy dla niego, tylko tyle że będzie spokojniejszy.
W tych wariantach 70-ta rata bedzie: (1) r: 234.48, k: 100.47, o: 134.01, lub (2) r: 402.55, k: 268.54, o: 134.01 z wyjściowych 448 zł.
Kwota do spłaty: 45080.74, jeśli do tej pory zawsze tego 1000 zł wpłaciliśmy.

Ten post był edytowany przez bartoleq dnia: 06 Wrzesień 2019 - 22:07


#126 Użytkownik jest niedostępny   Bono[UG] 

  • Wiecznie niewyspany...
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 20145
  • Dołączył: Pt, 27 Wrz 02

Napisany 06 Wrzesień 2019 - 22:08

Powiedz mi co to za różnica 2,5 tysiąca, jaką przedstawiłeś w przykładzie, w przeciągu 15-17 lat spłaty kredytu?
Średnio to wychodzi poniżej 200zł rocznie - jedno piwo tygodniowo mniej ;)

#127 Użytkownik jest niedostępny   bartoleq 

  • Orator
  • PipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 513
  • Dołączył: Wed, 03 Wrz 08

Napisany 06 Wrzesień 2019 - 22:18

To już każdy musi sobie sam odpowiedzieć czy 2,5 tyś to dużo.
Przy kredycie 300 tys i nadpłatach 2000 zł co drugi miesiąc wychodzi tej różnicy 9 tys. w odsetkach.

#128 Użytkownik jest niedostępny   michasm 

  • Pajac naczelny
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 5977
  • Dołączył: Nd, 24 Lut 08

Napisany 08 Wrzesień 2019 - 07:03

Zobacz postbartoleq, o 06 Wrzesień 2019 - 22:59, napisał(a):

Szanse ze ten wariant się wydarzy są żadne, bo jakby było go stać na płacenie 1000 zł raty to kredyt by wziął na te własnie 118 miesięcy, zamiast na 360.

To by była najgłupsza rzecz jaką mógłbym zrobić.
Praca nie jest stała. Stopy procentowe nie są stałe. Czy Ty zdajesz sobie sprawę z ryzyka kredytowego? Spójrz na stopy procentowe z 2012. Policz sobie jakiś kredyt hipoteczny teraz i jak wrócą stopy z 2012.
Dlatego nie bierze się kredytów na więcej niż połowa zdolności.

Ten post był edytowany przez michasm dnia: 08 Wrzesień 2019 - 07:04


#129 Użytkownik jest niedostępny   bartoleq 

  • Orator
  • PipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 513
  • Dołączył: Wed, 03 Wrz 08

Napisany 08 Wrzesień 2019 - 19:44

Zobacz postmichasm, o 08 Wrzesień 2019 - 08:03, napisał(a):

To by była najgłupsza rzecz jaką mógłbym zrobić.
Praca nie jest stała. Stopy procentowe nie są stałe. Czy Ty zdajesz sobie sprawę z ryzyka kredytowego? Spójrz na stopy procentowe z 2012. Policz sobie jakiś kredyt hipoteczny teraz i jak wrócą stopy z 2012.
Dlatego nie bierze się kredytów na więcej niż połowa zdolności.


No właśnie. Dlatego też twój kredyt będzie droższy jeśli będziesz nadpłacał przy zmniejszeniu raty niż przy skróceniu okresu. W 99.9999999% przypadkach droższy, bo jak sam piszesz nie ma szans abyś nadpłacał zawsze.

A że zmniejszysz sobie ratę i będziesz czuł się spokojniejszy jak wzrosną stopy lub jak stracisz wypłacalność, no to nazwijmy to raczej "pewną formą ubezpieczenia" na przyszłość. Może się wydarzyć, a może nie.
Z tym że w tym "ubezpieczeniu" nic nie dostaniesz w zamian, oprócz spokoju.

Sam kiedyś bank wcisnął mi podobne ubezpieczenie. Oferowano chyba spłatę pełnych 3 rat jeśli wpadnę w udokumentowane problemy finansowe. Płaciłem ze 30 zł miesięcznie i było obowiązkowe 5 lat jeśli chce zachować promocyjne oprocentowani kredytu. Gdy 5 lat minęło od razu napisałem wypowiedzenie umowy tego ubezpieczenia, bez żalu.

#130 Użytkownik jest niedostępny   209458 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 13580
  • Dołączył: Wt, 15 Sty 08

Napisany 08 Wrzesień 2019 - 23:09

Zobacz postbartoleq, o 08 Wrzesień 2019 - 20:44, napisał(a):

Z tym że w tym "ubezpieczeniu" nic nie dostaniesz w zamian, oprócz spokoju.

A czy to nie jest właśnie słownikowa definicja ubezpieczenia?

Przy czym w Twoim przypadku ubezpieczenie to był spokój i dla ciebie i dla banku, bo dla banku niepłacący klient to też jest przecież problem.

#131 Użytkownik jest niedostępny   Radar28 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 3247
  • Dołączył: Pt, 14 Mar 03

Napisany 08 Wrzesień 2019 - 23:30

Zobacz postbartoleq, o 08 Wrzesień 2019 - 20:44, napisał(a):

No właśnie. Dlatego też twój kredyt będzie droższy jeśli będziesz nadpłacał przy zmniejszeniu raty niż przy skróceniu okresu. W 99.9999999% przypadkach droższy, bo jak sam piszesz nie ma szans abyś nadpłacał zawsze.

A że zmniejszysz sobie ratę i będziesz czuł się spokojniejszy jak wzrosną stopy lub jak stracisz wypłacalność, no to nazwijmy to raczej "pewną formą ubezpieczenia" na przyszłość. Może się wydarzyć, a może nie.
Z tym że w tym "ubezpieczeniu" nic nie dostaniesz w zamian, oprócz spokoju.

Sam kiedyś bank wcisnął mi podobne ubezpieczenie. Oferowano chyba spłatę pełnych 3 rat jeśli wpadnę w udokumentowane problemy finansowe. Płaciłem ze 30 zł miesięcznie i było obowiązkowe 5 lat jeśli chce zachować promocyjne oprocentowani kredytu. Gdy 5 lat minęło od razu napisałem wypowiedzenie umowy tego ubezpieczenia, bez żalu.

Myśląc w ten sposób w ogóle nie powinieneś brać kredytu, bo bardziej się opłaca zebrać gotówkę niż płacić odsetki. Nadal nie rozumiem, czemu uważasz, że branie sztywnych zobowiązań jest lepsze niż samodyscyplina z ewentualną furtką jak się powinie noga, ale już nie wnikam.

Ten post był edytowany przez Radar28 dnia: 08 Wrzesień 2019 - 23:48


#132 Użytkownik jest niedostępny   bartoleq 

  • Orator
  • PipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 513
  • Dołączył: Wed, 03 Wrz 08

Napisany 09 Wrzesień 2019 - 06:41

mi chodzi tylko o takie sformułowanie jakie padło wcześniej: "Skracanie kredytu jest mało opłacalne".
A wyszło że w prawie zawsze jest bardziej opłacalne finansowo, niż "samodyscyplina (własnych nadpłat) z ewentualną furtką".
Mi tylko o to chodzi.

Zobacz post209458, o 09 Wrzesień 2019 - 00:09, napisał(a):

A czy to nie jest właśnie słownikowa definicja ubezpieczenia?

Przy czym w Twoim przypadku ubezpieczenie to był spokój i dla ciebie i dla banku, bo dla banku niepłacący klient to też jest przecież problem.

Nie znam definicji, ale chyba w większości przypadków jeśli się od czegoś ubezpieczę, to jeśli coś się wydarzy, to ubezpieczający pomoże ubezpieczonemu, zwrot kosztów itp.

Ten post był edytowany przez bartoleq dnia: 09 Wrzesień 2019 - 06:50


#133 Użytkownik jest niedostępny   michasm 

  • Pajac naczelny
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 5977
  • Dołączył: Nd, 24 Lut 08

Napisany 09 Wrzesień 2019 - 07:51

Nie widzę w tym sensu. Jakbym nie miał kasy, żeby nadpłacić w którymś momencie przy zmniejszaniu raty to przy kredycie skracanym nie miał bym pieniędzy na spłatę podstawowej raty.
Kwestia dyscypliny. Zakładasz, że płacisz 3000 i tyle płacisz. Jak coś wypadnie do płacisz 2000, ale to i tak więcej niż rata i czy skrócisz okres czy zmniejszysz ratę to i tak nie ma znaczenia.
Póki co nie nadpłacam, ale zakładałem, że nie będę przez pierwsze 6-9 miesięcy, bo do mieszkania masa rzeczy do kupienia.
Później to już mój obowiązek. Rata, nadpłata, oszczędności to rzeczy, które muszę mieć poza wydatkami na życie. Założenie jest takie, że nadpłacając jednocześnie będę odbudowywać poduszkę finansową.
Jednocześnie nie mam zamiaru spłacać tylko tyle ile muszę, bo byłbym uwiązany kredytem 30 lat, co jest bez sensu. To jest najczarniejszy scenariusz.

Przecież nikt nie bierze kredytu zakładając, że nie będzie nadpłacać mniej lub bardziej regularnie.

Ten post był edytowany przez michasm dnia: 09 Wrzesień 2019 - 07:53


#134 Użytkownik jest niedostępny   marcin_21 

  • Polska- Chiny Disneylandu
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 2061
  • Dołączył: Pt, 30 Cze 06

Napisany 09 Wrzesień 2019 - 09:56

Zobacz postmichasm, o 09 Wrzesień 2019 - 08:51, napisał(a):



Przecież nikt nie bierze kredytu zakładając, że nie będzie nadpłacać mniej lub bardziej regularnie.

ja biorę

Moja rata to ok. 1/6 moich zarobków (1/8 jeśli weźmiemy zarobki narzeczonej), jednak nie zamierzam w przewidywanej przyszłości nadpłacać kredytu, bo nie widzę w tym większego sensu (przy tak tanim pieniądzu). Myślę już bardziej o odkładaniu na wkład własny do kolejnej nieruchomości, poza tym te 100 tys. chce mieć na lokacie/koncie oszczędnościowym, żeby mieć spokój ducha, nie stresować się przy zmianie pracy; świadomość, że ma się pod ręką trochę grosza poprawia też ogólne samopoczucie.

Co mnie to interesuje, czy mam do spłaty 300k czy 200? Przy tak dużych kwotach i wielu latach kredytowania bardziej mnie interesuje czy mam oszczędności na lokacie w razie nieprzewidzianych wydatków, do których mam BIEŻĄCY dostęp niż to czy mam ratę niższą o 200 zł albo 5 lat krótszy okres kredytowania. Po prostu trzeba się nauczyć do życia z kredytem i nie traktować go jako coś złego.

#135 Użytkownik jest niedostępny   WebCM 

  • Gaduła
  • PipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 334
  • Dołączył: Pt, 14 Paź 05

Napisany 12 Wrzesień 2019 - 22:06

Wracając do sedna tematu, to bardzo mi się podoba mieszkanie byłego szefa. Osobna kuchnia, średniej wielkości salon, drugi pokój, duża łazienka i osobne wejście do kibla. Ma jeszcze drugi WC, ale to sprawa drugorzędna.

Pośrednik wysłał mi mieszkania w kształcie trapezu. Chyba sobie jaja robi. Mamy niedługo pojechać obejrzeć mieszkania w biurowcu, których od kilku miesięcy nikt nie chce kupić. Ciekawe, dlaczego. Ewidentnie chce mi wcisnąć mieszkania, które się nie sprzedają. Muszę wziąć sprawy w swoje ręce i chodzić po deweloperach. Ale...

Rozważam zakup mieszkania, które obecnie wynajmujemy, pod wynajem. Lokalizacja świetna, bo to centrum miasta i blisko są uczelnie. Tylko jest kilka problemów:

1. Docelowo i tak chcę kupić deweloperkę dla siebie - jeśli nie teraz, to w ciągu kilku lat. Jeśli nie załapię się na mieszkania, które rozpoczęto właśnie budować w okolicach centrum, to nic straconego. Jest jeszcze trochę działek blisko centrum, gdzie są planowane inwestycje. A może mieszkania stanieją, choć wzrost może utrzymać się jeszcze przez wiele lat.

2. Jest kilku chętnych na to mieszkanie, a jeden kupiec już wyciąga kasę. Być może będę musiał się z nim licytować.

3. Mam 60% kwoty samego mieszkania, ale wszystkiego nie wydam, a do tego trzeba zrobić remont generalny, więc liczmy 30%. Ile bym zyskał z najmu? Zakładając optymistycznie 1000 zł raty kredytu, to wezmę od lokatorów po 500 zł, co wyjdzie 1000 zł. A czynsz, podatek i pozostałe opłaty? Dojdzie też wymiana sprzętów. Teoretycznie to należy do najemców, ale w praktyce to właściciele kupują nowe pralki, termy, meble... Dopóki się nie wyprowadzę i nie znajdę trzeciego lokatora, to miesięcznie wyjdę na minus.

4. Nie ma gwarancji, że zawsze znajdę najemców. Znajomi, którzy wynajmują, mieszkają sami, bo właściciele nie mogą znaleźć chętnych. Ale jeśli wyremontuję mieszkanie i już się wyniosę, to może lepiej szukać jakiejś rodziny?

Na oba jednocześnie mnie nie stać. Chyba najlepiej będzie udać się do doradcy finansowego, który przeanalizuje sytuację i powie, czy warto zaryzykować i gdzie szukać źródeł finansowania. Tylko muszę się pospieszyć.

Blok wybudowany na początku PRL-u. Wielka płyta i stare rozwiązania technologiczne.

#136 Użytkownik jest niedostępny   michasm 

  • Pajac naczelny
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 5977
  • Dołączył: Nd, 24 Lut 08

Napisany 13 Wrzesień 2019 - 10:04

Jakie miasto?
W Szczecinie za mały pokój jednoosobowy można dostać 800 zł w wyremontowanym mieszkaniu.
Za pokój 2-osobowy 600 zł od osoby.

Takie ceny w starym budownictwie. Mieszkania odnowione po kosztach - "ma wyglądać drogo" :D

Jeśli chodzi o najemców to masz też firmy, które się tym zajmują. Ustalasz z nimi kwotę za mieszkanie i już ich sprawa ile oni kasują i czy ktokolwiek wynajmuje pokoje.
Mój znajomy w takim czymś robi. Sporo osób jest zainteresowanych takim czymś. Jak jest jakaś dewastacja to firma też to naprawia na swój koszt. Właściciel jedynie otrzymuje co miesiąc kasę.

Natomiast podobno ma pęknąć bańka wynajmu i ceny mają pójść w dół. Nie wiem czy to ta sama bajka jak z cenami mieszkań, ale zainteresowanie kupnem mieszkań pod wynajem podobno powoli maleje.

Pamiętaj, że nawet jak zabraknie kasy na 2 mieszkania to zawsze możesz sprzedać obecne (jeśli je kupisz) w momencie zakupu nowego. Odnowione i tak będzie warte znacznie więcej.
Ja po odmalowaniu mieszkania, wymianie rur od okapu i syfonów pod zlewami myślę, że mógłbym je teraz sprzedać z 20k drożej, bo wygląda znacznie lepiej, a koszt całości poniżej 1500 zł

#137 Użytkownik jest niedostępny   Radar28 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 3247
  • Dołączył: Pt, 14 Mar 03

Napisany 13 Wrzesień 2019 - 11:30

Zobacz postmichasm, o 13 Wrzesień 2019 - 11:04, napisał(a):

Natomiast podobno ma pęknąć bańka wynajmu i ceny mają pójść w dół. Nie wiem czy to ta sama bajka jak z cenami mieszkań, ale zainteresowanie kupnem mieszkań pod wynajem podobno powoli maleje.

Trudno powiedzieć, czy można mówić o bańce - zapotrzebowanie po prostu nie rośnie tak szybko jak podaż, więc zamiast pęknięcia, może być na przykład stopniowa i spokojna regulacja cen. W przypadku skokowego spadku można się też spodziewać zwiększonej podaży mieszkań na rynku wtórnym, choć to zależy od ilości osób, które kupowały mieszkania bardzo konkretnie na biznes.

Zobacz postmichasm, o 13 Wrzesień 2019 - 11:04, napisał(a):

Pamiętaj, że nawet jak zabraknie kasy na 2 mieszkania to zawsze możesz sprzedać obecne (jeśli je kupisz) w momencie zakupu nowego. Odnowione i tak będzie warte znacznie więcej.
Ja po odmalowaniu mieszkania, wymianie rur od okapu i syfonów pod zlewami myślę, że mógłbym je teraz sprzedać z 20k drożej, bo wygląda znacznie lepiej, a koszt całości poniżej 1500 zł

Są nawet ludzie, którzy dokładnie na tym zarabiają: kupują zniszczone mieszkania (tudzież zlicytowane przez komornika), odnawiają i odsprzedają. Dla kupujących to też zazwyczaj lepsze oferty o tyle, że takim sprzedawcom zależy na obrocie. Prywatni ludzie sprzedający jedno mieszkanie bardziej liczą na konkretny zysk z jednorazowej transakcji.

#138 Użytkownik jest niedostępny   marcin_21 

  • Polska- Chiny Disneylandu
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 2061
  • Dołączył: Pt, 30 Cze 06

Napisany 13 Wrzesień 2019 - 14:45

też tak robiłem

w house flipper

#139 Użytkownik jest niedostępny   WebCM 

  • Gaduła
  • PipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 334
  • Dołączył: Pt, 14 Paź 05

Napisany 14 Wrzesień 2019 - 00:18

Obejrzałem jeszcze kilka filmów:

https://www.youtube....h?v=CIqhcKZUbEI
https://www.youtube....h?v=Ycz_8FYAitk

Gość miał pół miliona i za to kupił kilka kawalerek na kredyt. Za czynsz z najmu kupował kolejne mieszkania. Kupił dobrze napisaną umowę, która gwarantowała, że wszystkie szkody pokryją najemcy. Ale uczynił to w 2014 roku, kiedy ceny mieszkań były znośne. Dziś jest ryzyko, że bańka spekulacyjna pęknie, mieszkania zaczną tanieć i wzrosną stopy procentowe kredytów. Ponadto rynek nasycił się mieszkaniami na wynajem. Jeszcze deweloper nie włoży łopaty w ziemię, a większość lokali wykupują inwestorzy! W komentarzach najczęściej przewija się temat zniszczeń, "lokatorzy nie płacą i nie chcą się wyprowadzić", wredni sąsiedzi, skargi od spółdzielni i brak chętnych. Szkody są zawsze i pozostaje kwestia, jak wyegzekwować ich naprawę lub odszkodowanie.

Moja sytuacja jest zupełnie inna. Gość ma swoje mieszkanie, ma dużo kasy i jedynie inwestuje. Ja nie mam swojego, mam kilka razy mniej na koncie i inwestowanie jest jedynie pochodną zakupu mieszkania.

Równie dobrze mogę kupić od razu mieszkanie od dewelopera, wykończyć i wynająć zbędne pokoje. Możliwe, że się zwróci rata kredytu. Wydaje mi się to jednak krótkowzroczne myślenie, bo za kilka lat mogę potrzebować to mieszkanie na wyłączność (np. pojawi się żona i dzieci lub z jakiegokolwiek innego powodu).

Zatem czy opłacalny jest zakup mieszkania w starym budownictwie?

Wchodzę na portal ogłoszeniowy i niespodzianka. Na tym osiedlu więcej jest mieszkań na sprzedaż pod inwestycje niż na wynajem! Może dlatego, że za chwilę rok akademicki i kto miał wynająć, to wynajął. Natomiast tak duża liczba ofert sprzedaży prawdopodobnie jest wynikiem strachu przed załamaniem rynku. Nasi właściciele też się przyznali, że chcą sprzedać mieszkanie, zanim ceny zaczną spadać.

Przeanalizujmy to pod kątem cen.

Właściciele chcą 5000/m2. Remont w najgorszym przypadku wyniesie 1000/m2, więc trzeba liczyć 6000/m2. Na tym samym osiedlu ceny na rynku wtórnym to 6000-7000/m2, ale mieszkania lepiej wyposażone i w lepszym stanie.

U dewelopera średnia cena za stan deweloperski 5500/m2 poza centrum, natomiast 7000/m2 pod klucz. Jeśli sam wykończę, to 6500/m2. W ścisłym centrum stan deweloperski już 6000-8000/m2. Jednak nie ma to wielkiego znaczenia, bo poza centrum też blisko do sklepów, szkół, uczelni, ponadto łatwy dostęp do komunikacji miejskiej. A zresztą teraz każdy student i każda rodzina ma samochód. I dziwić się, że większość mieszkań wykupują inwestorzy.

Załóżmy, że kupię jednak to mieszkanie. Być może będę musiał się licytować z kupcem, który już wykłada kasę. Remont muszę zrobić, bo póki co nie mam innego lokum, a dalej nie da się mieszkać w takich warunkach w XXI wieku. Drugi lokator też jakiś czas jeszcze zostanie. Trzeciego trzeba poszukać. Ale co dalej? Wynajmować studentom? To się pierwsze nasuwa, bo blisko do uczelni. Ci jednak będą szukać jak najtaniej i łatwiej o zniszczenia. Osoby pracujące - wynajem pokoi? Już lepiej. Rodzina z dziećmi? Chyba też OK. Oby tylko znaleźć najemców i oby płacili. A jak nie wyjdzie? House flipping (zakup, remont, sprzedaż) przestanie się opłacać przy założeniu, że bańka pęknie, stopy pójdą w górę, a ceny mieszkań spadną.

Gość z filmu kupuje rudery, więc to mu się opłaca. Mieszkanie, które wynajmuję, nie jest typową ruderą, choć większość sprzętów do wymiany i do generalnego remontu (zwłaszcza łazienka i kuchnia).

Docelowo i tak chcę kupić deweloperkę, więc w tym scenariuszu trzeba wykombinować, jak wziąć 2 kredyty.

No i kolejna sprawa - 2 kredyty to dużo wyrzeczeń i zaciskanie pasa.

BTW Co myślicie o tym, co proponuje gość z filmu, czyli kupić kilka kawalerek na początek? Co, jeśli nie znajdę najemców? Bez doświadczenia wydaje się to nierozsądne.

Cytuj

Jeśli chodzi o najemców to masz też firmy, które się tym zajmują. Ustalasz z nimi kwotę za mieszkanie i już ich sprawa ile oni kasują i czy ktokolwiek wynajmuje pokoje.

Na razie nie stać mnie na więcej niż 1 mieszkanie, więc sam to ogarnę.

Edit: deweloperki nie przepuszczę, a obecne mieszkanie kupiłbym dodatkowo, o ile budżet pozwoli i jeśli faktycznie mogę coś na tym zyskać. Na razie wychodziłbym na zero z kredytem, o ile znajdę drugiego najemcę. Gdy się już przeniosę do deweloperki, to zostają 3 opcje:

1) wynajmuję studentom - duży pokój przerabiam na dwójkę, więc płacą mi 4x500 zł. Z tego płacę spółdzielni 500 zł. Mam 1500 zł. Jeśli podatek zapłacę ryczałtem 8.5% od przychodu, to zapłacę więcej, szczególnie gdy najemcy będą mi płacić za media i czynsz. Natomiast jeśli wybiorę 18%, to odliczam czynsz, media, amortyzację, odsetki kredytu (na początku bliskie racie), czyli:

18% * (1500 zł - 1.5% / 12 * 270000 zł - 900 zł) = 47.75 zł

To podatek przez pierwsze miesiące, jeśli nie walnąłem się w obliczeniach.

Teraz z tych 1500 zł oddaję do banku ratę 1000 zł, do skarbówki podatek 47,75 zł, pewnie dojdą inne opłaty, wymiany sprzętów i może ubezpieczenie. Powinien wyjść zysk koło 400 zł. Niestety ryzykujemy, że przez 3 miesiące mieszkanie będzie stać puste:

75% * 400 zł - 25% * (1000 zł + 500 zł) = -75 zł
[9 * 400 zł - 3 * (1000 zł + 500 zł)] / 12 = -75 zł

Nie wliczam mediów do okresu wakacyjnego!

Strata.

Student więcej nie zapłaci.

2) wynajmuję ludziom pracującym - każdy będzie chciał mieć swój pokój, więc 3x500 zł, a nawet 3x700 zł za lepszy standard.

18% * (1000 zł - 1.5% / 12 * 270000 zł - 900 zł) = 0 zł (kwota ujemna)
1500 zł - 500 zł - 1000 zł = 0 zł (nie wliczam remontu i napraw)

Do d..y taki interes.

18% * (2100 zł - 500 zł - 1.5% / 12 * 270000 zł - 900 zł) = 65.25 zł
2100 zł - 500 zł - 1000 zł - 65.25 - inne opłaty = 500 zł

Ale kto tyle zapłaci? Zakładam pełne obłożenie pokoi 12 m-cy w roku.

3) rodzina z dziećmi

Tu ceny wahają się od 1500 do 3000 zł w zależności od stanu mieszkania. Myślę, że to najlepsza opcja. Jednak mając już lokatorów trzeba ich najpierw wykurzyć.

Kolejna rzecz to zakup deweloperki. Przejmuję mikrofon od pośrednika i sam uderzam do deweloperów. W ogóle myślę o rezygnacji z pośrednictwa. Liczyłem, że pośrednik pomoże mi podjąć właściwą decyzję, a on zafascynowany szeregówkami.

Muszę uderzyć do kogoś, kto dobrze ogarnia zarówno temat nieruchomości jak i rynek, żeby nie wtopić i nie przeinwestować.

Edit 2: Ważniejszy czynnik to stopa zwrotu. Uwzględnię koszty remontu, opłat notarialnych i odsetki kredytu. Zakładam kwotę 200 000 zł kredytu i oprocentowanie 4,37%. Pomijam podatek (przy 18% on będzie rósł), dodatkowe opłaty i naprawy. Ile kosztuje utrzymanie mieszkania, to Wy wiecie lepiej, bo wynajmujecie od lat.

1) 4 studentów:

kwota włożona - 70 000 zł gotówka + 50 000 zł remont + 1000 zł notariusz + 331 464 zł kredyt z odsetkami = 452 464 zł
roczny zysk - (2000 zł - 500 zł) * 9
stopa zwrotu - 13500 zł / 452464 zł = 2,9% (zwrot po 34 latach)

Są lokaty, na których dostanę więcej.

2) lud pracujący

kwota włożona - 452 464 zł
roczny zysk - (1500 zł - 500 zł) * 12
stopa zwrotu - 12000 zł / 452464 zł = 2,65% (zwrot po 38 latach)

roczny zysk - (2100 zł - 500 zł) * 12
stopa zwrotu - 19200 zł / 452464 zł = 4,2% (zwrot po 24 latach)

3) rodzina z dziećmi

roczny zysk - (2500 zł - 500 zł) * 12
stopa zwrotu - 24000 zł / 452464 zł = 5,3% (zwrot po 20 latach)

Ale nikt tyle nie da. Ludzie ledwo wiążą koniec z końcem, zwłaszcza jeśli mają dzieci na utrzymaniu. Kto zapłaci miesięcznie 2500 zł za czynsz nawet w odpicowanym mieszkaniu?

Średnia cena za 2 pokoje na innych osiedlach to 1200 zł + czynsz, czyli ok. 1600 zł. Za 3 pokoje od 1300 zł do 2000 zł. W centrum cena 2000 zł jest adekwatna, ale więcej nikt nie da.

Inwestorzy mieli rację. Jak wchodzić w ten biznes, to kupić kilka kawalerek za bezcen, wyremontować i wynająć lub sprzedać. Popyt na kawalerki jest duży. Chcą ich głównie pracownicy i pary przed ślubem. Duże mieszkania częściej idą na flipa (remont i sprzedaż). Poza tym oni nie muszą brać kredytu. Ryzyko wtopy na wynajmie 3 pokoi na kredycie jest duże.

W moim przypadku flip odpada. Kto kupi mieszkanie z kredytem? Chyba że kredyt spłacę innym kredytem.

Jak to widzicie?

Ten post był edytowany przez WebCM dnia: 14 Wrzesień 2019 - 23:46


#140 Użytkownik jest niedostępny   Blacklio 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 4484
  • Dołączył: Pt, 05 Paź 07

Napisany 15 Wrzesień 2019 - 07:41

A ja się pochwalę że w październiku odbieram mieszkanie właśnie od dewa, cały blok stoi już wykończony tylko kwestia terenów zielonych wokół niego.

  • (15 Stron)
  • +
  • « Pierwsza
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • Ostania »
  • Nie możesz rozpocząć nowego tematu
  • Nie możesz odpowiadać w tym temacie

1 Użytkowników czyta ten temat
0 użytkowników, 1 gości, 0 anonimowych