Forum PCLab.pl: Zakup mieszkania od dewelopera - Forum PCLab.pl

Skocz do zawartości


Otwarty

Ikona Najnowsze pliki

  • (14 Stron)
  • +
  • « Pierwsza
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12
  • Ostania »
  • Nie możesz rozpocząć nowego tematu
  • Nie możesz odpowiadać w tym temacie

Zakup mieszkania od dewelopera Oceń temat: -----

#181 Użytkownik jest niedostępny   Tomcat 

  • uzależniony od % maniak wojskowości
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 12633
  • Dołączył: So, 08 Sty 05

Napisany 28 Wrzesień 2019 - 15:56

Nie rozumiem sytuacji. Decydujesz się wydać kilkaset tysiecy w kredycie na 30 lat i robisz to tak na wariata? Nieżyciowy dziadek bez konta niech szuka sobie kogoś z gotówką, a ty sobie jak człowiek wynajmnij coś na kilka miesięcy i załatw to z głową. Przy hipotece raczej Bank nie da ci kasy do łapy.

Ten post był edytowany przez Tomcat dnia: 28 Wrzesień 2019 - 15:57


#182 Użytkownik jest niedostępny   fiszek 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 2786
  • Dołączył: Pn, 31 Paź 11

Napisany 28 Wrzesień 2019 - 16:37

Zobacz postTomcat, o 28 Wrzesień 2019 - 16:56, napisał(a):

Nie rozumiem sytuacji. Decydujesz się wydać kilkaset tysiecy w kredycie na 30 lat i robisz to tak na wariata? Nieżyciowy dziadek bez konta niech szuka sobie kogoś z gotówką, a ty sobie jak człowiek wynajmnij coś na kilka miesięcy i załatw to z głową. Przy hipotece raczej Bank nie da ci kasy do łapy.


Wiesz może cena dobra, ostatnio w sąsiedztwie sprzedał się dom (3-4 letni?) za 350k gdzie cena widniała 500k, ale było płacone w gotówce sprawę zamknęli w tydzień. Dom wisiał wcześniej dobre 6 miesięcy.

Ten post był edytowany przez fiszek dnia: 28 Wrzesień 2019 - 16:38


#183 Użytkownik jest niedostępny   kanon7 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 3158
  • Dołączył: So, 02 Lut 08

Napisany 28 Wrzesień 2019 - 17:43

Zobacz postfiszek, o 28 Wrzesień 2019 - 17:37, napisał(a):

Wiesz może cena dobra, ostatnio w sąsiedztwie sprzedał się dom (3-4 letni?) za 350k gdzie cena widniała 500k, ale było płacone w gotówce sprawę zamknęli w tydzień. Dom wisiał wcześniej dobre 6 miesięcy.

Tylko widzisz różnicę - dziadek brak konta w banku i chce gotówkę fizycznie do ręki.
A kupno domu za gotówkę (tzn. kasa na koncie, brak kredytu) to można szybko załatwić sprawę - przelew Elixir i kasę ma w kilka sekund.
Normalne że każdy woli klienta z gotówką już na koncie, a nie kredytobiorcę - szybciej i sprawniej.
Tutaj też dochodzi sytuacja że gościu nie sprzedał tego domu przez 6 miesięcy za 500k to widocznie za dużo chciał - na warunki rynku.
Gdyby to była normalna kwota, sprzedałyby szybciej, a tak 6 miesięcy się bujał i teraz nagle aby tylko sprzedać i z ceny zszedł do realnej / rynkowej. (tak podejrzewam).

Zobacz postTomcat, o 28 Wrzesień 2019 - 16:56, napisał(a):

Nie rozumiem sytuacji. Decydujesz się wydać kilkaset tysiecy w kredycie na 30 lat i robisz to tak na wariata? Nieżyciowy dziadek bez konta niech szuka sobie kogoś z gotówką, a ty sobie jak człowiek wynajmnij coś na kilka miesięcy i załatw to z głową. Przy hipotece raczej Bank nie da ci kasy do łapy.

Tak samo twierdzę niestety.
Nie do końca jesteś przekonany co zrobić - a wydać tyle kasy + kredyt na 20/30 lat.
Dziadek to samo, zakręcony - niech szuka kto mu kasę w gotówce (fizycznie) przyniesie.

Zobacz postWebCM, o 28 Wrzesień 2019 - 15:37, napisał(a):

a umowa jest dopiero wtedy, gdy pomacham mu gotówką.

To Sobieskim 500 zł mu pomachaj :E
BTW. obojętnie jak by to była fajna okazja, nawet gdybym miał ta kasę w gotówce fizycznie, to by jej dziadek nie zobaczył dopóki nie podpisze aktu notarialnego z zapisem płatność gotówką (całość) choćby u notariusza.

#184 Użytkownik jest niedostępny   WebCM 

  • Gaduła
  • PipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 332
  • Dołączył: Pt, 14 Paź 05

Napisany 28 Wrzesień 2019 - 18:54

Policzyłem teraz w Excelu: wkład własny, sumę rat, notariusz, podatek, remont, wycenę. Wyszło 454 669 zł, czyli blisko 8500 zl/m². I jak tu zrobić flipa? Cena rynkowa za flipy to 7000-8000 zł/m².

Cena mieszkania - 270 000
Wkład własny - 70 000
Kredyt - 200 000
Remont - 30 000 (tak zakładam)

Prowizja - 2%
Oprocentowanie - 3,9%
Wcześniejsza spłata - 0%

Wycena - 200
Notariusz - 2000
Podatek - 5400

Kwota po prowizji - 204 000

Wysokość raty: =PMT(3,90%/12; 360; 204000) = 962,20

Suma rat spłaty - 346 825,59
Całkowity koszt - 346 825,59 + 70 000 + 30 000 + 2000 + 7 843 zł = 454 668,79
Cena za metr - 8 419,79

Jeśli gdzieś się nie walnąłem, to żaden interes. Żeby zamieszkać tam na stałe, to spoko. Żeby odsprzedać z zyskiem po kilku latach lub wynająć, to się nie opłaca (zysk z najmu policzony kilka stron wstecz). To jest oferta z mojego banku. Ale po symulacjach od doradcy widzę, że w innych bankach wcale nie jest taniej, bo jest pełno produktów dodatkowych.

Uwzględniłem oprocentowanie 4,80% przez 4 miesiące (do czasu ustanowienia hipoteki).

W poniedziałek mamy spisać umowę przedwstępną. Jednocześnie potencjalni kupcy z gotówką przychodzą oglądać mieszkanie. W każdym razie właściciel daje mi prawo pierwokupu. No i jestem w potrzasku. Jeśli mam kupować lokal z myślą o flipie za 2-3 lata, to nie opłaca się to na kredycie. Wynajem - dopóki jest kredyt, to stopa zwrotu ujemna. A mi zależy przede wszystkim na cywilizowanych warunkach mieszkaniowych.

Cytuj

Nie rozumiem sytuacji. Decydujesz się wydać kilkaset tysiecy w kredycie na 30 lat i robisz to tak na wariata? Nieżyciowy dziadek bez konta niech szuka sobie kogoś z gotówką, a ty sobie jak człowiek wynajmnij coś na kilka miesięcy i załatw to z głową. Przy hipotece raczej Bank nie da ci kasy do łapy.

Właściciel jednak ma konto. Lokator wprowadził mnie w błąd. A że robię to na wariata, no cóż. Czasu na decyzję nie ma.

Cytuj

Tak samo twierdzę niestety.
Nie do końca jesteś przekonany co zrobić - a wydać tyle kasy + kredyt na 20/30 lat.
Dziadek to samo, zakręcony - niech szuka kto mu kasę w gotówce (fizycznie) przyniesie.

Takich to ma dużo. Jeśli czytałeś wątek, to pokazywał nam cały stos ofert kupna. Flipperzy i rentierzy są bardzo zainteresowani tym mieszkaniem. Po pierwsze lokalizacja, po drugie bliskość uczelni.

Ten post był edytowany przez WebCM dnia: 28 Wrzesień 2019 - 18:59


#185 Użytkownik jest niedostępny   kanon7 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 3158
  • Dołączył: So, 02 Lut 08

Napisany 28 Wrzesień 2019 - 21:30

Zobacz postWebCM, o 28 Wrzesień 2019 - 19:54, napisał(a):

Takich to ma dużo. Jeśli czytałeś wątek, to pokazywał nam cały stos ofert kupna. Flipperzy i rentierzy są bardzo zainteresowani tym mieszkaniem. Po pierwsze lokalizacja, po drugie bliskość uczelni.

No tak, ale tzw. fliperzy mają taką przewagę:
- 270 tys. zł + ~ 50 tys. zł (za remont) = 320 tys. zł (pomijam już notariusza, podatek 2% itd. )
Ty:
- w skrócie pół miliona złotych... bo za 30 tys. remont, to jakaś bieda wersja remontu przy obecnych cenach usług i towaru.

Odsetki od kredytu "zabijają" Ci rentowność tego projektu. Nawet już flipery operujący gotówką od ręki, mają coraz trudniej ze względu na wzrost cen mieszkań, usług, towarów. Bo wraz z gwałtownym wzrostem ww. cen, nie idą ceny najmu gdyż ludzi nie stać, a jak stać to nie wydadzą 2500-3000 zł na wynajem.
Koszty inwestycji idą w górę, a ceny najmu osiągnęły tzw. górkę, po wyżej której ludzie nie zapłacą i koniec.

Jak sam obliczyłeś na kredycie żaden zarobek. Szukaj na zasadzie; zakup dla siebie, to mieszkanie lub dev i ewentualnie jak możesz wynajmij 1-2 pokoje, jak Ci to nie przeszkadza. Zawsze jakiś zwrot kosztów mieszkania.

Z "profesjonalnymi" fliperami nie masz szans pod względem ilości wyciągnięcia zysku z tego mieszkania.

Ten post był edytowany przez kanon7 dnia: 28 Wrzesień 2019 - 21:31


#186 Użytkownik jest niedostępny   WebCM 

  • Gaduła
  • PipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 332
  • Dołączył: Pt, 14 Paź 05

Napisany 28 Wrzesień 2019 - 23:33

Cytuj

Odsetki od kredytu "zabijają" Ci rentowność tego projektu. Nawet już flipery operujący gotówką od ręki, mają coraz trudniej ze względu na wzrost cen mieszkań, usług, towarów. Bo wraz z gwałtownym wzrostem ww. cen, nie idą ceny najmu gdyż ludzi nie stać, a jak stać to nie wydadzą 2500-3000 zł na wynajem.

Jestem po rozmowie z lokatorem i on faktycznie chce odkupić to mieszkanie po najniższej cenie, tak więc jakąkolwiek rentowność tego projektu mogę wybić sobie z głowy. Dobry kombinator z niego. Ale nie ma gwarancji, że kupi. Nie muszę mu też go sprzedać na granicy opłacalności, bo co z tego za interes?

Wcześniej liczyłem kredyt 200 000 zł na 30 lat. Jeśli zmniejszymy go do 150 000 zł na 10 lat, to odsetki maleją do 32 tys, ale rata wzrasta do 1500-1600 zł. Cena za metr wychodzi 6500 zł. Flipa można robić i przy dobrych wiatrach 30k zarobić. Pod najem taka opcja się nie sprawdzi, jeśli chcemy miesięcznie wychodzić na plus.

Nie chcę też rezygnować z mieszkania deweloperskiego. U mnie jedyną opcją jest optymalizacja kredytowa, tylko kto się tego podejmie? Większość doradców jedyne, co potrafi zrobić, to wklepać dane w system i mu wyskakują oferty.

W banku dostałem korzystniejszą ofertę niż u doradcy.

Do wyjaśnienia kilka kwestii:

1. Czy po wcześniejszej spłacie kredytu bank umarza odsetki?

Najpierw spłacam część odsetkową, choć to zależy od banku, bo w mojej symulacji już w pierwszej racie 30% to część kapitałowa. Teraz załóżmy, że po 2 latach sprzedaję mieszkanie i chcę szybciej spłacić kredyt. Znalazłem w Google, jak wygląda procedura. Natomiast czy bank podaruje mi niespłacone odsetki (części odsetkowe z jeszcze niezapłaconych rat)? Wtedy zmniejszyłoby to kwotę pozostałą do spłaty i więcej dałoby się zarobić na flipie.

2. Czy można wydłużyć okres kredytowania?

Chodzi o odwrotną operację, czyli mam kredyt na 10 lat, ale potem stwierdzam, że chcę płacić mniejsze raty (np. po to, by wziąć kolejny kredyt) kosztem większych odsetek. Fajna opcja, jeśli poszedłbym potem w wynajem, żeby wychodzić na plus.

Cytuj

bo za 30 tys. remont, to jakaś bieda wersja remontu przy obecnych cenach usług i towaru

Na pewno od zaraz chciałbym remontować łazienkę i kuchnię. Resztę się ogarnie przy ewentualnym flipie. Trudno powiedzieć, ile to wyjdzie. Ceny sprzętu, robocizny i materiałów będą cały czas rosnąć, więc im szybciej, tym lepiej.

Cytuj

Jak sam obliczyłeś na kredycie żaden zarobek. Szukaj na zasadzie; zakup dla siebie, to mieszkanie lub dev i ewentualnie jak możesz wynajmij 1-2 pokoje, jak Ci to nie przeszkadza. Zawsze jakiś zwrot kosztów mieszkania.

Zakup dla mnie - docelowo nie. Po remoncie nadal to będzie mieszkanie PRL. Pewnych rzeczy nie przeskoczę, np. rozmiaru łazienki, układu pomieszczeń, rozwiązań technologicznych w bloku. Nowe budownictwo to całkiem inna bajka. Poza tym obecne osiedle, mimo że jest tu zielono i wszędzie blisko, ma poważny problem alkoholowy. Niektórzy o 7 rano mają jedno zmartwienie - za co kupić wódkę. Jedyny racjonalny motyw zakupu tego mieszkania to inwestycja.

Jeśli chodzi o dev, to:

- mogę kupić mieszkanie pod klucz (dev niedługo odda kilka takich mieszkań w biurowcu), ale zgodnie z przepisami to będzie zakup na rynku wtórnym i płacę podatek 2%, a więc równie dobrze mogę kupić gotowe m2 od inwestora

- mogę kupić mieszkanie w stanie deweloperskim w bloku oddanym już do użytku - mało się takich mieszkań ostało, ale jeśli dobrze poszukam, to pojedyncze da się znaleźć (najczęściej z beznadziejnym układem pomieszczeń)

- mogę kupić dziurę w ziemi - tu tez najlepsze mieszkania już sprzedane, ale większy wybór i lepsze osiedla

Jeszcze kilka lat temu pewien znajomy wziął dofinansowanie Mieszkanie dla Młodych i kupił kawalerkę. Wydawało mi się to dziwne, bo przecież się ożeni i będzie miał dzieci. Nawet gdyby nie skorzystał z MdM, to zrobił na tym interes życia. Wtedy była zniżka cenowa, a teraz wartość nieruchomości wzrosła niemal dwukrotnie. Po 5 latach może sprzedać z zyskiem lub wynająć i kupić nowe. Nawet teraz opłaca się kupować nowe dev pod flipa, o ile ma się gotówkę.

Na koniec moje priorytety:

Oczywiście, że wolałbym kupić nowoczesne mieszkanie od dev (teraz się zastanawiam, czy faktycznie warto dopłacić do 60 m2, mając ograniczony budżet), nie mieć najemców, stworzyć prywatne biuro, mieszkać w cywilizowanych warunkach, zająć się swoimi sprawami, rozwojem zawodowym - oczywiście kredyt trzeba spłacić, ale to cena komfortu. Gdybym zaczął co najmniej rok temu, to bym ogarnął mieszkanie i wykończył przed wypowiedzeniem umowy najmu.

Natomiast co do obecnego mieszkania, to jest dobra okazja pod inwestycję, tylko przeszkadza kredyt. Poza tym jeśli zostanę tu jakiś czas, to ceny m2 na pierwotnym mogą jeszcze wzrosnąć.

#187 Użytkownik jest niedostępny   overcloked 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 2533
  • Dołączył: Wed, 26 Sie 09

Napisany 29 Wrzesień 2019 - 00:45

Zobacz postWebCM, o 29 Wrzesień 2019 - 00:33, napisał(a):

1. Czy po wcześniejszej spłacie kredytu bank umarza odsetki?

Najpierw spłacam część odsetkową, choć to zależy od banku, bo w mojej symulacji już w pierwszej racie 30% to część kapitałowa. Teraz załóżmy, że po 2 latach sprzedaję mieszkanie i chcę szybciej spłacić kredyt. Znalazłem w Google, jak wygląda procedura. Natomiast czy bank podaruje mi niespłacone odsetki (części odsetkowe z jeszcze niezapłaconych rat)? Wtedy zmniejszyłoby to kwotę pozostałą do spłaty i więcej dałoby się zarobić na flipie.


Każda nadpłata jakiej dokonujesz spłacasz kwotę którą oryginalnie pożyczyłeś, nie spłacasz odsetek dlatego ludzie biorą kredyty na 30 lat i to sobie nadpłacają bo jak będzie krach rata pójdzie razy 2 to dasz radę to udźwignąć a jak masz kredyt na 10 lat "na styk" to rata razy 2 cię pogrąży.
Dla przykładu: jak pożyczysz 150k i po 30 lat masz oddać 300k zł, to po pierwszym roku spłacania powiedzmy zostaje Ci 145k zł do spłaty z oryginalnie pożyczonego 150k, ale powiedzmy wygrałeś na loterii 150k zł to możesz ten kredyt zamknąć po roku ponieważ nadpłacisz kredyt czyli te pozostałe 145k zł i możesz zamknąć kredyt.
Zamknięcie kredytu w rok czy ten przykład jest trochę ekstremalny i bank może się nie zgodzić by nadpłacić go tak szybko natomiast jest to jak najbardziej możliwe by taki kredyt nadpłacać i zamknąć go w 5 lat oddając 150k + powiedzmy 30k odsetek które bank w tym czasie od nas "wyssał", a nie 300k.

#188 Użytkownik jest niedostępny   kanon7 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 3158
  • Dołączył: So, 02 Lut 08

Napisany 29 Wrzesień 2019 - 09:49

Zobacz postWebCM, o 29 Wrzesień 2019 - 00:33, napisał(a):


1. Czy po wcześniejszej spłacie kredytu bank umarza odsetki?


W teorii bank umarza odsetki, mogąc wg prawa naliczyć do 3% prowizji za szybszą spłatę. Ale czyta się wiele że banki w umowie zastrzegają sobie mimo to spłatę jakieś części odsetek z całości kredytu tj. 10/20/30% itd. więc praktycznie ważne jest to co w umowie się znajdzie.
Bo jak widać różnie to bywa.

Zobacz postWebCM, o 29 Wrzesień 2019 - 00:33, napisał(a):


2. Czy można wydłużyć okres kredytowania?


Sąsiad z byłej miejscowości gdzie mieszkałem wydłużył sobie kredyt hipoteczny, bo miał problemy ze spłatą. Wydłużył sobie z 20 do 30 lat, rata się mu obniżyła; ale suma sumarum jak policzył dodatkowe odsetki wzrosły mu znacznie... ale nie miał wyjścia - wybrał mniejsze zło.

#189 Użytkownik jest niedostępny   WebCM 

  • Gaduła
  • PipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 332
  • Dołączył: Pt, 14 Paź 05

Napisany 29 Wrzesień 2019 - 19:24

Cytuj

W teorii bank umarza odsetki, mogąc wg prawa naliczyć do 3% prowizji za szybszą spłatę. Ale czyta się wiele że banki w umowie zastrzegają sobie mimo to spłatę jakieś części odsetek z całości kredytu tj. 10/20/30% itd. więc praktycznie ważne jest to co w umowie się znajdzie.

Masz jakąś wiedzę, w których bankach jakie zasady obowiązują? W każdym razie i tak uderzę z tym pytaniem do banku. Jeśli odsetki są umarzane, to pozostanę przy 30-letnim kredycie. To bezpieczniejsza opcja na wypadek wzrostu stóp procentowych.

Wrócę jeszcze do dev, bo być może drugi kredyt muszę wziąć już teraz i w międzyczasie wykańczać (chociaż 2-3 lata potrwa, zanim dev odda osiedle, ale atrakcyjnych mieszkań może już nie być). Odpowiedni czas na zakup był 3 lata temu, kiedy jeszcze istniał MdM, ale wtedy myślałem innymi kategoriami: "dobrze mi na tym osiedlu", "uzbieram na większy wkład własny", poza tym wizja 30-letniej spłaty kredytu, złe opinie o nowym budownictwie (grzyb, wilgoć), więc temat odłożyłem na półkę.

Szukałem wcześniej 60 m². Ale teraz zastanawiam się, czy faktycznie mi tyle potrzeba. Żony ani dzieci nie ma i może wcale nie być. Większe mieszkanie ⇒ większa wartość na rynku matrymonialnym (a najlepiej dom), ale to nie jest priorytetem. Myślę tylko o moich potrzebach. Jedyny argument przemawiający za 60 m² to niższa cena za metr. Na wynajmie lub odsprzedaży 60 m² nie zarobię więcej niż 30 m². Największe wzięcie mają kawalerki. Rodziny z dziećmi nie zapłacą proporcjonalnie więcej.

Zatem ile m² jest optymalnie, żeby mieć kąt do spania, salon z aneksem, prywatne biuro (od biedy może być w salonie, ale lepiej wydzielone), w miarę dużą łazienkę i miejsce na ciuchy (garderoba lub w miarę przestrzenna szafa)? Mam dużo gratów, sprzętu, to też totalna klitka odpada. Tak więc salon + przestrzenny pokój lub salon + 2 pokoje (w tym jeden jako sypialnia).

Ten post był edytowany przez WebCM dnia: 29 Wrzesień 2019 - 19:24


#190 Użytkownik jest niedostępny   Dzigit 

  • Dyskutant
  • PipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 73
  • Dołączył: So, 31 Mar 12

Napisany 29 Wrzesień 2019 - 19:53

Trochę tutaj brakuje wiedzy na temat tego jak działają kredyty. Banki nie umarzają żadnych odsetek.
Rata każdego kredytu to kapitał + odsetki naliczone za okres od ostatniej raty, czyli większości przypadków za miesiąc.
Np kredyt na 300 000, oprocentowanie 5% (w skali roku), wychodzi 15000 pln odsetek rocznie, wychodzi ~41 pln odsetek dziennie, czyli jeśli miesiąc miał 31 dni to masz 1270 pln odsetek.
W kolejny miesiącu odejmowany jest koszt spłaconego kapitału (np 500 pln i powyższe wyliczenia są robione dla kwoty 299500).
Jeśli zrobisz dowolną nadpłatę to zmniejszasz kapitał do spłaty i odsetki będą policzone dla niżej kwoty.

#191 Użytkownik jest niedostępny   michasm 

  • Pajac naczelny
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 5975
  • Dołączył: Nd, 24 Lut 08

Napisany 29 Wrzesień 2019 - 19:58

Mu chodziło o prowizję za wcześniejszą spłatę, a nie oprocentowanie.

#192 Użytkownik jest niedostępny   209458 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 13568
  • Dołączył: Wt, 15 Sty 08

Napisany 29 Wrzesień 2019 - 21:08

Zobacz postWebCM, o 28 Wrzesień 2019 - 15:37, napisał(a):

5. Przeprowadziłem symulację dla kredytu 200k na 30 lat. Wkład własny to będzie 70k, czyli połowa oszczędności. Mógłbym wziąć 150k kredytu z wkładem własnym 120k, czyli wyzbyć się prawie wszystkich oszczędności, ale czy to jest rozsądne podejście?

Jeżeli tych oszczędności nie inwestujesz w coś co daje lepszy zwrot niż oprocentowanie kredytu to czysta matematyka mówi, żeby wziąć jak najmniejszy kredyt. No ale życie swoje - jeżeli część tej kasy planujesz przeznaczyć na coś konkretnego, choćby remont, może zakup samochodu itp. i jak wydasz to będziesz musiał na to osobny kredyt brać to wtedy jest bez sensu, bo kredyt hipoteczny to jeden z najtańszych na rynku. No i ostatnia sprawa to finansowa poduszka bezpieczeństwa na nieprzewidziane okoliczności - to już musisz sam ocenić jaka wartość ci wystarcza.

#193 Użytkownik jest niedostępny   przemekkwiat 

  • no
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 5039
  • Dołączył: Cz, 28 Sie 08

Napisany 30 Wrzesień 2019 - 14:57

Zobacz postWebCM, o 28 Wrzesień 2019 - 19:54, napisał(a):

Policzyłem teraz w Excelu: wkład własny, sumę rat, notariusz, podatek, remont, wycenę. Wyszło 454 669 zł, czyli blisko 8500 zl/m². I jak tu zrobić flipa? Cena rynkowa za flipy to 7000-8000 zł/m².

a dodałeś sobie kasę za wynajem od obecnego lokatora, która to kasa pomniejsza Ci ratę? No chyba, że go wyrzucasz?
30k na remont? starczy na łazienkę, wc, kuchnię i być może jakąś szafę + malowanie ścian. A jak umiesz samemu układać to i na panele podłogowe wystarczy :D Wersja ekonomiczna ale lepsze to niż styl PRL :D

Ten post był edytowany przez przemekkwiat dnia: 30 Wrzesień 2019 - 14:59


#194 Użytkownik jest niedostępny   WebCM 

  • Gaduła
  • PipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 332
  • Dołączył: Pt, 14 Paź 05

Napisany 30 Wrzesień 2019 - 21:51

Cytuj

Mu chodziło o prowizję za wcześniejszą spłatę, a nie oprocentowanie.

Prowizja za wcześniejszą spłatę to jest to samo, co % pozostałych odsetek do spłaty? Mój bank chwali się, że nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę, co wcale nie znaczy, że po pierwsze zgodzi się na wcześniejszą spłatę, po drugie nie każe części pozostałych odsetek spłacić. Ale pierwszy raz biorę kredyt, także tego.

Cytuj

Jeżeli tych oszczędności nie inwestujesz w coś co daje lepszy zwrot niż oprocentowanie kredytu to czysta matematyka mówi, żeby wziąć jak najmniejszy kredyt. No ale życie swoje - jeżeli część tej kasy planujesz przeznaczyć na coś konkretnego, choćby remont, może zakup samochodu itp. i jak wydasz to będziesz musiał na to osobny kredyt brać to wtedy jest bez sensu, bo kredyt hipoteczny to jeden z najtańszych na rynku. No i ostatnia sprawa to finansowa poduszka bezpieczeństwa na nieprzewidziane okoliczności - to już musisz sam ocenić jaka wartość ci wystarcza.

Za mało mam wiedzy, aby inwestować w akcje, itd. natomiast na lokatach obecnie się nie dorobisz. Chyba bardziej opłaca się zminimalizować koszty kredytu, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi odsprzedaż mieszkania.

Cytuj

a dodałeś sobie kasę za wynajem od obecnego lokatora, która to kasa pomniejsza Ci ratę? No chyba, że go wyrzucasz?
30k na remont? starczy na łazienkę, wc, kuchnię i być może jakąś szafę + malowanie ścian. A jak umiesz samemu układać to i na panele podłogowe wystarczy :D Wersja ekonomiczna ale lepsze to niż styl PRL :D

2 lokatorów pokryje miesięczną ratę, ale co z tego? Lokator chce odkupić mieszkanie po 2 latach taniej, bo lokatorzy spłacą mi 24 000 zł kredytu. Tylko że to manipulacja. Wartość mieszkania nie spada, a odstępnego (czyli czynszu) nie należy mylić z ratami. Płacą za to, że mogą tu mieszkać. Sprzęt się zużywa i generalnie po każdych lokatorach trzeba coś remontować. Może się mylę, ale nie traktowałbym czynszu od lokatorów jako rat za odkupienie mieszkania. Chyba tylko w spółdzielniach taki mechanizm funkcjonuje.

Jeśli chodzi o remont, to na początek kuchnia i łazienka. Co będzie potem, trudno powiedzieć.

Dalej brak decyzji. Właściciel dostanie umowę przedwstępną i chce ją skonsultować z kimś tam. Tak więc mam 2-3 dni na ostateczną decyzję. Chcę porozmawiać z kimś mądrzejszym, kto dobrze zna rynek. Lokator bardzo nalega na zakup, ale wyłącznie dlatego, że nie chce się przeprowadzać. Ja już mam tego wszystkiego dość. Wolałbym pójść na swoje od deva. Ale teraz to zostaje opcja pod klucz. Chwaliłem obecne osiedle. Mam go coraz bardziej dość. Co z tego, że w pobliżu sklepy, szkoły, uczelnie, kościół i przystanek. Co z tego, że zielono. Choć na większości nowych osiedli dominuje beton, to można znaleźć całkiem nadające się do życia. To osiedle to jedna wielka melina. Spożycie alkoholu najwyższe w całym mieście. Strach iść do sklepu. Czy to 7:00, 12:00, czy 20:00, zawsze żule sępią na piwo, a jak raz dasz, to wypatrzą cię z daleka. Tutaj pokazują butelkę kasjerce, że "biorą tylko jedno" i co z tym kasjerki mogą zrobić? Odzyskają stratę na innych klientach, np. policzą im coś podwójnie. Najlepsza jest ławeczka wewnątrz sklepu (trochę jak w Ranczu), gdzie całymi dniami przesiaduje elita lokalnej żulerni. Z normalnych ludzi większość stanowią emeryci. Jest też trochę młodych rodzin, których nie stać na dev.

Ten post był edytowany przez WebCM dnia: 30 Wrzesień 2019 - 21:59


#195 Użytkownik jest niedostępny   michasm 

  • Pajac naczelny
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 5975
  • Dołączył: Nd, 24 Lut 08

Napisany 30 Wrzesień 2019 - 23:05

Zobacz postWebCM, o 30 Wrzesień 2019 - 22:51, napisał(a):

Prowizja za wcześniejszą spłatę to jest to samo, co % pozostałych odsetek do spłaty? Mój bank chwali się, że nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę, co wcale nie znaczy, że po pierwsze zgodzi się na wcześniejszą spłatę, po drugie nie każe części pozostałych odsetek spłacić. Ale pierwszy raz biorę kredyt, także tego.

Słuchaj. Bank wylicza całkowitą kwotę do spłaty, ale ona dotyczy tylko sytuacji, w której nie nadpłacasz kredytu i nie spłacasz go przed czasem.
Faktycznie bank nalicza danego miesiąca odsetki tylko od kwoty kapitało pozostałego do spłaty.
Jeśli bierzesz kredyt na 200k zł to pierwsza rata zawiera część odsetkową równą 1/12 oprocentowania rocznego, czyli przy oprocentowaniu 3,9% w skali roku masz (3,9)/12, czyli 0,325 z 200k, czyli 650 zł.
Jeśli przy 30 latach rata stała wynosi 1000 zł to pierwsza rata spłaca 350 zł kapitału (1000 raty - 650 zł odsetek).
Do spłaty pozostaje 199650.
W następnym miesiącu spłacasz również 1000 zł (rata stała), ale składa się ona już nie z 650 zł odsetek, ale 648,86, czyli spłata kapitału wynosi nie 350 zł, a 351,14.
Jeśli wraz z drugą ratą chcesz zamknąć kredyt to wystarczy że zapłacisz pozostały kapitał i odsetki, czyli 199650 + 648,86.
I na tym koniec. Nic więcej nie płacisz jeśli bank oferuję bezpłatną spłatę całkowitą w dowolnym momencie.
Koszt całkowity? 650+648,86+ prowizja+notariusz itp.
Bank nalicza odsetki z miesiąca na miesiąc. Koszt całkowity jaki bank proponuje dotyczy spłaty zgodnie z harmonogramem, którego nie musisz się trzymać, bo możesz spłacać więcej, częściej itp.
Banki zgodnie z prawem muszą oferować bezpłatne zamknięcie kredytu hipotecznego po 3 latach od jego zaciągnięcia.
Wiele banków udostępnia bezpłatną spłatę częściową od samego początku (pozostaje hipoteka).
Część banków pozwala na bezpłatną spłatę całkowitą od samego początku (w takiej sytuacji mieszkanie możesz sprzedać w dowolnym momencie.

Zauważ, że nawet jeśli bank nie oferuje bezpłatnej spłaty w ciągu 3 lat, a liczy sobie 2% to w w/w sytuacji zapłacisz 2% od kwoty pozostałej do spłaty, czyli 0,02*199650=3985,98.
Wiem, że to nie jest mało, ale jest to tyle co Twoja prowizja.
Warto więc się zastanowić nad ofertą z brakiem prowizji, a opłatą za wcześniejszą spłatę (po 3 latach i tak 0%), bo może mieszkanie sprzedasz później, albo je sobie zostawisz.
No i oprocentowanie 3,9 to naprawdę dużo. To jest RRSO z wliczonymi opłatami za ubezpieczenie itp?
Mi wyszło chyba 3,79, a miałem tylko 10% wkładu. Bez ubezpieczenia, bez konta, kart kredytowych itp. Nic nie musiałem dobierać do kredytu. Tylko prowizja+marża+wibor6M.
Powinieneś się chyba wybrać do doradcy finansowego.
Nie specjalnie rozumiesz jak działa kredyt ani jakie rzeczywiście poniesiesz koszty.
Nie wiesz w jaki sposób możesz ich uniknąć ani jak wybrać ofertę dla siebie.

Wyliczając koszt m2 mieszkania za pomocą kosztu całkowitego kredytu, gdzie mieszkanie i tak zapewne sprzedasz po 2 latach, jest całkowicie bezsensu.
W sumie nawet jakbyś nie chciał go sprzedawać to wciąż to żadnego sensu nie ma.
Fajnie liczysz, lubię to w ludziach, ale zakręciłeś się jak słoik i ktoś powinien Ci na spokojnie wytłumaczyć o co w tym chodzi i jakie masz możliwości.

#196 Użytkownik jest niedostępny   marcin_21 

  • Polska- Chiny Disneylandu
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 2061
  • Dołączył: Pt, 30 Cze 06

Napisany 01 Październik 2019 - 07:32

zbytnio się miotasz z tym mieszkaniem. nie jesteś gotowy, odpuść sobie

#197 Użytkownik jest niedostępny   Kłaczkov 

  • Gaduła
  • PipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 318
  • Dołączył: Cz, 18 Wrz 14

Napisany 01 Październik 2019 - 08:28

Czytam ten wątek i mam wrażenie ze chcesz żeby ktoś podjął decyzję za ciebie. Dostałeś dużo świetnych rad, a nadal się miotasz. Jeśli nie wiesz czy czegoś chcesz to znaczy ze tego nie chcesz. Wynajmij sobie inne mieszkanie/pokój i wyluzuj. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata i to jest pewne, więc zbyt szybkie decyzję nie są dobre w tym wypadku jeśli sam nie wiesz czego chcesz.

#198 Użytkownik jest niedostępny   kanon7 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 3158
  • Dołączył: So, 02 Lut 08

Napisany 01 Październik 2019 - 12:50

Zobacz postWebCM, o 30 Wrzesień 2019 - 22:51, napisał(a):

Prowizja za wcześniejszą spłatę to jest to samo, co % pozostałych odsetek do spłaty?

Nie, prowizja od szybszej spłaty jest to osobna opłata, która jest dopiero wliczana jeżeli chcesz szybciej spłacić kredyt. W umowie pisze jaka jest jej wartość.

Zobacz postWebCM, o 30 Wrzesień 2019 - 22:51, napisał(a):

Mój bank chwali się, że nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę, co wcale nie znaczy, że po pierwsze zgodzi się na wcześniejszą spłatę,

Nie liczy się czym się bank chwali, tylko co jest w pisane w umowie na piśmie. Banki w mowie to oferują gruszki na wierzbie, ale bywa tak aby dać to na piśmie, to już nie chcą.

Zobacz postWebCM, o 30 Wrzesień 2019 - 22:51, napisał(a):

Ja już mam tego wszystkiego dość. Wolałbym pójść na swoje od deva. Ale teraz to zostaje opcja pod klucz. Chwaliłem obecne osiedle. Mam go coraz bardziej dość. Co z tego, że w pobliżu sklepy, szkoły, uczelnie, kościół i przystanek. Co z tego, że zielono. Choć na większości nowych osiedli dominuje beton, to można znaleźć całkiem nadające się do życia. To osiedle to jedna wielka melina. Spożycie alkoholu najwyższe w całym mieście. Strach iść do sklepu. Czy to 7:00, 12:00, czy 20:00, zawsze żule sępią na piwo, a jak raz dasz, to wypatrzą cię z daleka. Tutaj pokazują butelkę kasjerce, że "biorą tylko jedno" i co z tym kasjerki mogą zrobić? Odzyskają stratę na innych klientach, np. policzą im coś podwójnie. Najlepsza jest ławeczka wewnątrz sklepu (trochę jak w Ranczu), gdzie całymi dniami przesiaduje elita lokalnej żulerni. Z normalnych ludzi większość stanowią emeryci. Jest też trochę młodych rodzin, których nie stać na dev.

Tutaj uświadomiłeś sobie słusznie 3 związki:
1. "Ja już mam tego wszystkiego dość"
- może w końcu uświadamiasz sobie że masz: za mało wiedzy, brak przekonania co do drogi którą chcesz inwestować, brak planu działania. Za małe fundusze na takie akcje. (Chcesz mieć mieszkanie do mieszkania i do zarabiania, czyli de facto 2 mieszkania, a z tego co piszesz to raptem na jedno się ledwo łapiesz).

2. "Wolałbym pójść na swoje od deva"
- jedyna sensowna decyzja, po PORZĄDNYM przeanalizowaniu rynku, dróg ryzyka i zdobycia więcej wiedzy przez Ciebie.

3. "Chwaliłem obecne osiedle. Mam go coraz bardziej dość."
- się dziwię że w takiej okolicy chciałeś mieszkanie kupić - serio. Odpuść sobie. Sprzedający wariat - gotówka w ręce, inaczej brak sprzedaży. Lokator nie chcący się wyprowadzić, ale chcą kupić to mieszkanie. Ciekawe za co? A okolica to przemilczę po opisie.

Zobacz postWebCM, o 30 Wrzesień 2019 - 22:51, napisał(a):

Za mało mam wiedzy, aby inwestować w akcje, itd. natomiast na lokatach obecnie się nie dorobisz. Chyba bardziej opłaca się zminimalizować koszty kredytu, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi odsprzedaż mieszkania.

Podsumuję to to cytatami:

Zobacz postmichasm, o 01 Październik 2019 - 00:05, napisał(a):

ale zakręciłeś się jak słoik i ktoś powinien Ci na spokojnie wytłumaczyć o co w tym chodzi i jakie masz możliwości.


Zobacz postmarcin_21, o 01 Październik 2019 - 08:32, napisał(a):

zbytnio się miotasz z tym mieszkaniem. nie jesteś gotowy, odpuść sobie


Zobacz postKłaczkov, o 01 Październik 2019 - 09:28, napisał(a):

zbyt szybkie decyzję nie są dobre w tym wypadku jeśli sam nie wiesz czego chcesz.


I tutaj też racja...

Zobacz postKłaczkov, o 01 Październik 2019 - 09:28, napisał(a):

mam wrażenie ze chcesz żeby ktoś podjął decyzję za ciebie.


#199 Użytkownik jest niedostępny   209458 

  • Uzależniony od forum
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 13568
  • Dołączył: Wt, 15 Sty 08

Napisany 01 Październik 2019 - 13:18

Świetnie się radzi siedząc przed kompem. Co innego jak wiesz, że w zależności od decyzji musisz się wyprowadzić z końcem miesiąca.

#200 Użytkownik jest niedostępny   przemekkwiat 

  • no
  • PipPipPipPipPip
  • Grupa: Forumowicze
  • Postów: 5039
  • Dołączył: Cz, 28 Sie 08

Napisany 01 Październik 2019 - 14:35

Zobacz postWebCM, o 30 Wrzesień 2019 - 22:51, napisał(a):

2 lokatorów pokryje miesięczną ratę, ale co z tego? Lokator chce odkupić mieszkanie po 2 latach taniej, bo lokatorzy spłacą mi 24 000 zł kredytu. Tylko że to manipulacja. Wartość mieszkania nie spada, a odstępnego (czyli czynszu) nie należy mylić z ratami. Płacą za to, że mogą tu mieszkać. Sprzęt się zużywa i generalnie po każdych lokatorach trzeba coś remontować. Może się mylę, ale nie traktowałbym czynszu od lokatorów jako rat za odkupienie mieszkania. Chyba tylko w spółdzielniach taki mechanizm funkcjonuje.

O materdyja. Miotasz się z tymi pieniędzmi niemiłosiernie....
A) Jak sprzedasz lokatorowi taniej niż kupiłeś i zainwestowałeś to będzie to jedynie Twoja (głupia) decyzja
B) Lokatorzy spłacą Ci 24k, czyli prościej pisząc co miesiąc możesz sobie nadpłacać kredyt (kapitał). Nigdzie nie pisałem o tym, że masz to traktować jako pomniejszenie ceny przy sprzedaży, tylko jako właśnie o szybszej spłacie kredytu.
C) Co z tego, że sprzęt się zużywa? To będzie problem osoby, której sprzedaż mieszkanie.
D) Jesteś nie gotowy (merytorycznie) na wydanie tylu pieniędzy.

PS: E) Może i bank nie liczy sobie % za szybszą spłatę ale w umowie może być zapis, że określona nadpłata wymaga aneksu do umowy kredytowej. A taki aneks już kilka stówek potrafi kosztować :D
Przykładowy zapis:

Cytuj

W dniu przedterminowej częściowej spłaty Kredytu, o której mowa w ust. 1 i 2, Bank wylicza nową wysokość rat kapitałowo - odsetkowych, o czym powiadamia Kredytobiorcę pisemnie. Dokonanie przedterminowej spłaty części Kredytu nie zwalnia Kredytobiorcy od dokonywania spłat należnych rat kapitałowo - odsetkowych i nie powoduje skrócenia okresu kredytowania. Skrócenie okresu kredytowania jest możliwe tylko na wniosek Kredytobiorcy za zgodą Banku i wymaga zawarcia aneksu do Umowy.


  • (14 Stron)
  • +
  • « Pierwsza
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12
  • Ostania »
  • Nie możesz rozpocząć nowego tematu
  • Nie możesz odpowiadać w tym temacie

1 Użytkowników czyta ten temat
0 użytkowników, 1 gości, 0 anonimowych