Zakup mieszkania od dewelopera

[WebCM 116]

W teorii bank umarza odsetki, mogąc wg prawa naliczyć do 3% prowizji za szybszą spłatę. Ale czyta się wiele że banki w umowie zastrzegają sobie mimo to spłatę jakieś części odsetek z całości kredytu tj. 10/20/30% itd. więc praktycznie ważne jest to co w umowie się znajdzie.

Masz jakąś wiedzę, w których bankach jakie zasady obowiązują? W każdym razie i tak uderzę z tym pytaniem do banku. Jeśli odsetki są umarzane, to pozostanę przy 30-letnim kredycie. To bezpieczniejsza opcja na wypadek wzrostu stóp procentowych.

 

Wrócę jeszcze do dev, bo być może drugi kredyt muszę wziąć już teraz i w międzyczasie wykańczać (chociaż 2-3 lata potrwa, zanim dev odda osiedle, ale atrakcyjnych mieszkań może już nie być). Odpowiedni czas na zakup był 3 lata temu, kiedy jeszcze istniał MdM, ale wtedy myślałem innymi kategoriami: "dobrze mi na tym osiedlu", "uzbieram na większy wkład własny", poza tym wizja 30-letniej spłaty kredytu, złe opinie o nowym budownictwie (grzyb, wilgoć), więc temat odłożyłem na półkę.

 

Szukałem wcześniej 60 m². Ale teraz zastanawiam się, czy faktycznie mi tyle potrzeba. Żony ani dzieci nie ma i może wcale nie być. Większe mieszkanie ⇒ większa wartość na rynku matrymonialnym (a najlepiej dom), ale to nie jest priorytetem. Myślę tylko o moich potrzebach. Jedyny argument przemawiający za 60 m² to niższa cena za metr. Na wynajmie lub odsprzedaży 60 m² nie zarobię więcej niż 30 m². Największe wzięcie mają kawalerki. Rodziny z dziećmi nie zapłacą proporcjonalnie więcej.

 

Zatem ile m² jest optymalnie, żeby mieć kąt do spania, salon z aneksem, prywatne biuro (od biedy może być w salonie, ale lepiej wydzielone), w miarę dużą łazienkę i miejsce na ciuchy (garderoba lub w miarę przestrzenna szafa)? Mam dużo gratów, sprzętu, to też totalna klitka odpada. Tak więc salon + przestrzenny pokój lub salon + 2 pokoje (w tym jeden jako sypialnia).

Edytowane 29 Września 2019 przez WebCM

[Dzigit 0]

Trochę tutaj brakuje wiedzy na temat tego jak działają kredyty. Banki nie umarzają żadnych odsetek.

Rata każdego kredytu to kapitał + odsetki naliczone za okres od ostatniej raty, czyli większości przypadków za miesiąc.

Np kredyt na 300 000, oprocentowanie 5% (w skali roku), wychodzi 15000 pln odsetek rocznie, wychodzi ~41 pln odsetek dziennie, czyli jeśli miesiąc miał 31 dni to masz 1270 pln odsetek.

W kolejny miesiącu odejmowany jest koszt spłaconego kapitału (np 500 pln i powyższe wyliczenia są robione dla kwoty 299500).

Jeśli zrobisz dowolną nadpłatę to zmniejszasz kapitał do spłaty i odsetki będą policzone dla niżej kwoty.

[michasm 118]

Mu chodziło o prowizję za wcześniejszą spłatę, a nie oprocentowanie.

[209458 732]

5. Przeprowadziłem symulację dla kredytu 200k na 30 lat. Wkład własny to będzie 70k, czyli połowa oszczędności. Mógłbym wziąć 150k kredytu z wkładem własnym 120k, czyli wyzbyć się prawie wszystkich oszczędności, ale czy to jest rozsądne podejście?

Jeżeli tych oszczędności nie inwestujesz w coś co daje lepszy zwrot niż oprocentowanie kredytu to czysta matematyka mówi, żeby wziąć jak najmniejszy kredyt. No ale życie swoje - jeżeli część tej kasy planujesz przeznaczyć na coś konkretnego, choćby remont, może zakup samochodu itp. i jak wydasz to będziesz musiał na to osobny kredyt brać to wtedy jest bez sensu, bo kredyt hipoteczny to jeden z najtańszych na rynku. No i ostatnia sprawa to finansowa poduszka bezpieczeństwa na nieprzewidziane okoliczności - to już musisz sam ocenić jaka wartość ci wystarcza.

[przemekkwiat 0]

Policzyłem teraz w Excelu: wkład własny, sumę rat, notariusz, podatek, remont, wycenę. Wyszło 454 669 zł, czyli blisko 8500 zl/m². I jak tu zrobić flipa? Cena rynkowa za flipy to 7000-8000 zł/m².

a dodałeś sobie kasę za wynajem od obecnego lokatora, która to kasa pomniejsza Ci ratę? No chyba, że go wyrzucasz?

30k na remont? starczy na łazienkę, wc, kuchnię i być może jakąś szafę + malowanie ścian. A jak umiesz samemu układać to i na panele podłogowe wystarczy Wersja ekonomiczna ale lepsze to niż styl PRL

Edytowane 30 Września 2019 przez przemekkwiat

[WebCM 116]

Mu chodziło o prowizję za wcześniejszą spłatę, a nie oprocentowanie.

Prowizja za wcześniejszą spłatę to jest to samo, co % pozostałych odsetek do spłaty? Mój bank chwali się, że nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę, co wcale nie znaczy, że po pierwsze zgodzi się na wcześniejszą spłatę, po drugie nie każe części pozostałych odsetek spłacić. Ale pierwszy raz biorę kredyt, także tego.

 

Jeżeli tych oszczędności nie inwestujesz w coś co daje lepszy zwrot niż oprocentowanie kredytu to czysta matematyka mówi, żeby wziąć jak najmniejszy kredyt. No ale życie swoje - jeżeli część tej kasy planujesz przeznaczyć na coś konkretnego, choćby remont, może zakup samochodu itp. i jak wydasz to będziesz musiał na to osobny kredyt brać to wtedy jest bez sensu, bo kredyt hipoteczny to jeden z najtańszych na rynku. No i ostatnia sprawa to finansowa poduszka bezpieczeństwa na nieprzewidziane okoliczności - to już musisz sam ocenić jaka wartość ci wystarcza.

Za mało mam wiedzy, aby inwestować w akcje, itd. natomiast na lokatach obecnie się nie dorobisz. Chyba bardziej opłaca się zminimalizować koszty kredytu, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi odsprzedaż mieszkania.

 

a dodałeś sobie kasę za wynajem od obecnego lokatora, która to kasa pomniejsza Ci ratę? No chyba, że go wyrzucasz?

30k na remont? starczy na łazienkę, wc, kuchnię i być może jakąś szafę + malowanie ścian. A jak umiesz samemu układać to i na panele podłogowe wystarczy Wersja ekonomiczna ale lepsze to niż styl PRL

2 lokatorów pokryje miesięczną ratę, ale co z tego? Lokator chce odkupić mieszkanie po 2 latach taniej, bo lokatorzy spłacą mi 24 000 zł kredytu. Tylko że to manipulacja. Wartość mieszkania nie spada, a odstępnego (czyli czynszu) nie należy mylić z ratami. Płacą za to, że mogą tu mieszkać. Sprzęt się zużywa i generalnie po każdych lokatorach trzeba coś remontować. Może się mylę, ale nie traktowałbym czynszu od lokatorów jako rat za odkupienie mieszkania. Chyba tylko w spółdzielniach taki mechanizm funkcjonuje.

 

Jeśli chodzi o remont, to na początek kuchnia i łazienka. Co będzie potem, trudno powiedzieć.

 

Dalej brak decyzji. Właściciel dostanie umowę przedwstępną i chce ją skonsultować z kimś tam. Tak więc mam 2-3 dni na ostateczną decyzję. Chcę porozmawiać z kimś mądrzejszym, kto dobrze zna rynek. Lokator bardzo nalega na zakup, ale wyłącznie dlatego, że nie chce się przeprowadzać. Ja już mam tego wszystkiego dość. Wolałbym pójść na swoje od deva. Ale teraz to zostaje opcja pod klucz. Chwaliłem obecne osiedle. Mam go coraz bardziej dość. Co z tego, że w pobliżu sklepy, szkoły, uczelnie, kościół i przystanek. Co z tego, że zielono. Choć na większości nowych osiedli dominuje beton, to można znaleźć całkiem nadające się do życia. To osiedle to jedna wielka melina. Spożycie alkoholu najwyższe w całym mieście. Strach iść do sklepu. Czy to 7:00, 12:00, czy 20:00, zawsze żule sępią na piwo, a jak raz dasz, to wypatrzą cię z daleka. Tutaj pokazują butelkę kasjerce, że "biorą tylko jedno" i co z tym kasjerki mogą zrobić? Odzyskają stratę na innych klientach, np. policzą im coś podwójnie. Najlepsza jest ławeczka wewnątrz sklepu (trochę jak w Ranczu), gdzie całymi dniami przesiaduje elita lokalnej żulerni. Z normalnych ludzi większość stanowią emeryci. Jest też trochę młodych rodzin, których nie stać na dev.

Edytowane 30 Września 2019 przez WebCM

[michasm 118]

Prowizja za wcześniejszą spłatę to jest to samo, co % pozostałych odsetek do spłaty? Mój bank chwali się, że nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę, co wcale nie znaczy, że po pierwsze zgodzi się na wcześniejszą spłatę, po drugie nie każe części pozostałych odsetek spłacić. Ale pierwszy raz biorę kredyt, także tego.

Słuchaj. Bank wylicza całkowitą kwotę do spłaty, ale ona dotyczy tylko sytuacji, w której nie nadpłacasz kredytu i nie spłacasz go przed czasem.

Faktycznie bank nalicza danego miesiąca odsetki tylko od kwoty kapitało pozostałego do spłaty.

Jeśli bierzesz kredyt na 200k zł to pierwsza rata zawiera część odsetkową równą 1/12 oprocentowania rocznego, czyli przy oprocentowaniu 3,9% w skali roku masz (3,9)/12, czyli 0,325 z 200k, czyli 650 zł.

Jeśli przy 30 latach rata stała wynosi 1000 zł to pierwsza rata spłaca 350 zł kapitału (1000 raty - 650 zł odsetek).

Do spłaty pozostaje 199650.

W następnym miesiącu spłacasz również 1000 zł (rata stała), ale składa się ona już nie z 650 zł odsetek, ale 648,86, czyli spłata kapitału wynosi nie 350 zł, a 351,14.

Jeśli wraz z drugą ratą chcesz zamknąć kredyt to wystarczy że zapłacisz pozostały kapitał i odsetki, czyli 199650 + 648,86.

I na tym koniec. Nic więcej nie płacisz jeśli bank oferuję bezpłatną spłatę całkowitą w dowolnym momencie.

Koszt całkowity? 650+648,86+ prowizja+notariusz itp.

Bank nalicza odsetki z miesiąca na miesiąc. Koszt całkowity jaki bank proponuje dotyczy spłaty zgodnie z harmonogramem, którego nie musisz się trzymać, bo możesz spłacać więcej, częściej itp.

Banki zgodnie z prawem muszą oferować bezpłatne zamknięcie kredytu hipotecznego po 3 latach od jego zaciągnięcia.

Wiele banków udostępnia bezpłatną spłatę częściową od samego początku (pozostaje hipoteka).

Część banków pozwala na bezpłatną spłatę całkowitą od samego początku (w takiej sytuacji mieszkanie możesz sprzedać w dowolnym momencie.

 

Zauważ, że nawet jeśli bank nie oferuje bezpłatnej spłaty w ciągu 3 lat, a liczy sobie 2% to w w/w sytuacji zapłacisz 2% od kwoty pozostałej do spłaty, czyli 0,02*199650=3985,98.

Wiem, że to nie jest mało, ale jest to tyle co Twoja prowizja.

Warto więc się zastanowić nad ofertą z brakiem prowizji, a opłatą za wcześniejszą spłatę (po 3 latach i tak 0%), bo może mieszkanie sprzedasz później, albo je sobie zostawisz.

No i oprocentowanie 3,9 to naprawdę dużo. To jest RRSO z wliczonymi opłatami za ubezpieczenie itp?

Mi wyszło chyba 3,79, a miałem tylko 10% wkładu. Bez ubezpieczenia, bez konta, kart kredytowych itp. Nic nie musiałem dobierać do kredytu. Tylko prowizja+marża+wibor6M.

Powinieneś się chyba wybrać do doradcy finansowego.

Nie specjalnie rozumiesz jak działa kredyt ani jakie rzeczywiście poniesiesz koszty.

Nie wiesz w jaki sposób możesz ich uniknąć ani jak wybrać ofertę dla siebie.

 

Wyliczając koszt m2 mieszkania za pomocą kosztu całkowitego kredytu, gdzie mieszkanie i tak zapewne sprzedasz po 2 latach, jest całkowicie bezsensu.

W sumie nawet jakbyś nie chciał go sprzedawać to wciąż to żadnego sensu nie ma.

Fajnie liczysz, lubię to w ludziach, ale zakręciłeś się jak słoik i ktoś powinien Ci na spokojnie wytłumaczyć o co w tym chodzi i jakie masz możliwości.

[Kłaczkov 123]

Czytam ten wątek i mam wrażenie ze chcesz żeby ktoś podjął decyzję za ciebie. Dostałeś dużo świetnych rad, a nadal się miotasz. Jeśli nie wiesz czy czegoś chcesz to znaczy ze tego nie chcesz. Wynajmij sobie inne mieszkanie/pokój i wyluzuj. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata i to jest pewne, więc zbyt szybkie decyzję nie są dobre w tym wypadku jeśli sam nie wiesz czego chcesz.

[kanon7 968]

Prowizja za wcześniejszą spłatę to jest to samo, co % pozostałych odsetek do spłaty?

Nie, prowizja od szybszej spłaty jest to osobna opłata, która jest dopiero wliczana jeżeli chcesz szybciej spłacić kredyt. W umowie pisze jaka jest jej wartość.

 

Mój bank chwali się, że nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę, co wcale nie znaczy, że po pierwsze zgodzi się na wcześniejszą spłatę,

Nie liczy się czym się bank chwali, tylko co jest w pisane w umowie na piśmie. Banki w mowie to oferują gruszki na wierzbie, ale bywa tak aby dać to na piśmie, to już nie chcą.

 

Ja już mam tego wszystkiego dość. Wolałbym pójść na swoje od deva. Ale teraz to zostaje opcja pod klucz. Chwaliłem obecne osiedle. Mam go coraz bardziej dość. Co z tego, że w pobliżu sklepy, szkoły, uczelnie, kościół i przystanek. Co z tego, że zielono. Choć na większości nowych osiedli dominuje beton, to można znaleźć całkiem nadające się do życia. To osiedle to jedna wielka melina. Spożycie alkoholu najwyższe w całym mieście. Strach iść do sklepu. Czy to 7:00, 12:00, czy 20:00, zawsze żule sępią na piwo, a jak raz dasz, to wypatrzą cię z daleka. Tutaj pokazują butelkę kasjerce, że "biorą tylko jedno" i co z tym kasjerki mogą zrobić? Odzyskają stratę na innych klientach, np. policzą im coś podwójnie. Najlepsza jest ławeczka wewnątrz sklepu (trochę jak w Ranczu), gdzie całymi dniami przesiaduje elita lokalnej żulerni. Z normalnych ludzi większość stanowią emeryci. Jest też trochę młodych rodzin, których nie stać na dev.

Tutaj uświadomiłeś sobie słusznie 3 związki:

1. "Ja już mam tego wszystkiego dość"

- może w końcu uświadamiasz sobie że masz: za mało wiedzy, brak przekonania co do drogi którą chcesz inwestować, brak planu działania. Za małe fundusze na takie akcje. (Chcesz mieć mieszkanie do mieszkania i do zarabiania, czyli de facto 2 mieszkania, a z tego co piszesz to raptem na jedno się ledwo łapiesz).

 

2. "Wolałbym pójść na swoje od deva"

- jedyna sensowna decyzja, po PORZĄDNYM przeanalizowaniu rynku, dróg ryzyka i zdobycia więcej wiedzy przez Ciebie.

 

3. "Chwaliłem obecne osiedle. Mam go coraz bardziej dość."

- się dziwię że w takiej okolicy chciałeś mieszkanie kupić - serio. Odpuść sobie. Sprzedający wariat - gotówka w ręce, inaczej brak sprzedaży. Lokator nie chcący się wyprowadzić, ale chcą kupić to mieszkanie. Ciekawe za co? A okolica to przemilczę po opisie.

 

Za mało mam wiedzy, aby inwestować w akcje, itd. natomiast na lokatach obecnie się nie dorobisz. Chyba bardziej opłaca się zminimalizować koszty kredytu, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi odsprzedaż mieszkania.

Podsumuję to to cytatami:

 

ale zakręciłeś się jak słoik i ktoś powinien Ci na spokojnie wytłumaczyć o co w tym chodzi i jakie masz możliwości.

 

zbytnio się miotasz z tym mieszkaniem. nie jesteś gotowy, odpuść sobie

 

zbyt szybkie decyzję nie są dobre w tym wypadku jeśli sam nie wiesz czego chcesz.

 

I tutaj też racja...

 

mam wrażenie ze chcesz żeby ktoś podjął decyzję za ciebie.

[209458 732]

Świetnie się radzi siedząc przed kompem. Co innego jak wiesz, że w zależności od decyzji musisz się wyprowadzić z końcem miesiąca.

[przemekkwiat 0]

2 lokatorów pokryje miesięczną ratę, ale co z tego? Lokator chce odkupić mieszkanie po 2 latach taniej, bo lokatorzy spłacą mi 24 000 zł kredytu. Tylko że to manipulacja. Wartość mieszkania nie spada, a odstępnego (czyli czynszu) nie należy mylić z ratami. Płacą za to, że mogą tu mieszkać. Sprzęt się zużywa i generalnie po każdych lokatorach trzeba coś remontować. Może się mylę, ale nie traktowałbym czynszu od lokatorów jako rat za odkupienie mieszkania. Chyba tylko w spółdzielniach taki mechanizm funkcjonuje.

O materdyja. Miotasz się z tymi pieniędzmi niemiłosiernie....

A) Jak sprzedasz lokatorowi taniej niż kupiłeś i zainwestowałeś to będzie to jedynie Twoja (głupia) decyzja

B) Lokatorzy spłacą Ci 24k, czyli prościej pisząc co miesiąc możesz sobie nadpłacać kredyt (kapitał). Nigdzie nie pisałem o tym, że masz to traktować jako pomniejszenie ceny przy sprzedaży, tylko jako właśnie o szybszej spłacie kredytu.

C) Co z tego, że sprzęt się zużywa? To będzie problem osoby, której sprzedaż mieszkanie.

D) Jesteś nie gotowy (merytorycznie) na wydanie tylu pieniędzy.

 

PS: E) Może i bank nie liczy sobie % za szybszą spłatę ale w umowie może być zapis, że określona nadpłata wymaga aneksu do umowy kredytowej. A taki aneks już kilka stówek potrafi kosztować

Przykładowy zapis:

W dniu przedterminowej częściowej spłaty Kredytu, o której mowa w ust. 1 i 2, Bank wylicza nową wysokość rat kapitałowo - odsetkowych, o czym powiadamia Kredytobiorcę pisemnie. Dokonanie przedterminowej spłaty części Kredytu nie zwalnia Kredytobiorcy od dokonywania spłat należnych rat kapitałowo - odsetkowych i nie powoduje skrócenia okresu kredytowania. Skrócenie okresu kredytowania jest możliwe tylko na wniosek Kredytobiorcy za zgodą Banku i wymaga zawarcia aneksu do Umowy.

[kanon7 968]

2 lokatorów pokryje miesięczną ratę, ale co z tego? Lokator chce odkupić mieszkanie po 2 latach taniej, bo lokatorzy spłacą mi 24 000 zł kredytu. Tylko że to manipulacja. Wartość mieszkania nie spada, a odstępnego (czyli czynszu) nie należy mylić z ratami. Płacą za to, że mogą tu mieszkać. Sprzęt się zużywa i generalnie po każdych lokatorach trzeba coś remontować. Może się mylę, ale nie traktowałbym czynszu od lokatorów jako rat za odkupienie mieszkania. Chyba tylko w spółdzielniach taki mechanizm funkcjonuje.

Gdybyś kupił hipotetycznie te mieszkanie, to chcenie lokatora do:

- spłaty rat

- odkupienia mieszania

- kupienia taniej mieszkania

Pozostanie ich chceniem, bez pokrycia.

Chcieć; to oni muszą jedynie płacić że tam swoje 4 litery zajmują. A ich fanaberie o ratach, zakupie i niższej cenie to niech sobie włożą między książki. Nie ich mieszkanie, nie ich decyzja.

Edytowane 1 Października 2019 przez kanon7

[WebCM 116]

Poszedłem do innego doradcy. Tym razem do pani. Zupełnie inne podejście do klienta i większa wiedza na temat kredytów. Wyjaśniła całą procedurę krok po kroku, wyliczyła koszty początkowe, potrafiła doradzić, a nie tylko wklepać dane do systemu i przedstawić gotowe oferty. Da się? Tak. Jednak zdolność podała mi trochę mniejszą niż poprzednik. Co do ofert, to jutro wrzucę je do Excela i porównam z tym, co dostałem w banku, ale na pierwszy rzut oka oferta bezpośrednio z banku jest korzystniejsza. No cóż, jeśli bank ma podzielić się pieniędzmi z doradcą, to gdzieś musi być haczyk.

 

Bank nie musi wyrazić zgody na wcześniejszą spłatę kredytu. Jeśli mam na koncie odpowiednią kwotę, to po prostu zgłaszam, że chcę spłacić kredyt w całości. W zależności od banku płacę prowizję lub nic.

 

Jutro jadę obejrzeć mieszkanie pod klucz. Metraż koło 70 m². Mniejsze zostaną oddane za miesiąc. Jest też kilka gotowców u innych deweloperów. Pośrednik wie o zmianie planów. Nic nie zarobi, ale walczy o klienta do końca. To się ceni.

 

Wracając do obecnego mieszkania:

 

Pytanie do Was. Warto wiedzieć, ile mieszkań na danym osiedlu się sprzedaje, po jakich cenach, po jakim czasie, a także ile jest wynajmowanych i za jaką kwotę. Na pewno takie informacje posiadają biura nieruchomości, jednak wolałbym sam dokonać analizy. Czy są portale, które zbierają takie statystyki lub udostępniają archiwalne sfinalizowane oferty?

 

Jeszcze kilka słów o osiedlu. Niewątpliwą zaletą jest bliskość sklepów, szkół i uczelni. Osiedle jest duże, ale największa patola mieszka niestety w moim bloku i kilku okolicznych. Prawdopodobnie 2 pobliskie bloki są socjalne, ale nigdzie nie mogę potwierdzić tej informacji. Średnia wieku 60 lat. Po drugiej stronie ulicy średnia wieku jest znacznie niższa i większa wartość nieruchomości pod wynajem studentom. Zatem nasuwają się pytania:

 

Czy flip tutaj jest opłacalny (a szczególnie po 2-3 latach)? Czy takim mieszkaniem będzie zainteresowana młoda para lub rodzina? Przecież cena będzie wyższa niż u deva trochę dalej od centrum. Załóżmy: dam 5000 zł/m², sprzedam za 7000 zł/m², bo taniej mi się nie opłaca, a u deva na chwilę obecną 5500 zł w całkiem fajnych lokalizacjach. Młodzi pracujący ludzie obecnie wolą mieszkać na obrzeżach, byle blisko były szkoły i przedszkola (deweloperzy obiecują, miasto obiecuje, ale różnie z tym bywa). Obecnie to nie problem, bo dzieci się zawozi do przedszkoli samochodem. Sklepu na miejscu też nie musi być.

 

Czy wynajmować studentom lub osobom pracującym? Studentowi nie potrzeba luksusowych warunków. Ważniejszy jest czynsz. Jednak tu zostaję z kredytem na 30 lat i tylko modlić się, żeby nie wzrosły stopy procentowe.

 

No i oprocentowanie 3,9 to naprawdę dużo. To jest RRSO z wliczonymi opłatami za ubezpieczenie itp?

Mi wyszło chyba 3,79, a miałem tylko 10% wkładu. Bez ubezpieczenia, bez konta, kart kredytowych itp. Nic nie musiałem dobierać do kredytu. Tylko prowizja+marża+wibor6M.

Standardowa oferta PKO. Z tego, co wiem, to bez produktów dodatkowych. Prawdopodobnie dojdzie ubezpieczenie mieszkania, bo przy kredycie hipotecznym jest obowiązkowe, jednak to jest niewielki narzut w skali roku.

 

Wyliczając koszt m2 mieszkania za pomocą kosztu całkowitego kredytu, gdzie mieszkanie i tak zapewne sprzedasz po 2 latach, jest całkowicie bezsensu.

Jest bez sensu choćby dlatego, że rynek się zmienia. Ale poglądowo widać, w co się pakuję. Trzeba też rozważyć inne scenariusze: wynajem mieszkania zamiast sprzedaży lub pozostanie tam samemu.

 

Świetnie się radzi siedząc przed kompem. Co innego jak wiesz, że w zależności od decyzji musisz się wyprowadzić z końcem miesiąca.

Trafiłeś w punkt. Przeglądamy oferty na OLX i ceny wynajmu są bandyckie. Poza tym nowi właściciele mogą nie zgodzić się na to czy tamto. Nie należymy do kategorii studentka spokojni studenci. Nie chcemy pozbyć się sprzętów.

 

Gdybyś kupił hipotetycznie te mieszkanie, to chcenie lokatora do:

- spłaty rat

- odkupienia mieszania

- kupienia taniej mieszkania

Pozostanie ich chceniem, bez pokrycia.

Chcieć; to oni muszą jedynie płacić że tam swoje 4 litery zajmują. A ich fanaberie o ratach, zakupie i niższej cenie to niech sobie włożą między książki. Nie ich mieszkanie, nie ich decyzja.

Dokładnie tak. Kupi po cenie rynkowej albo niech spada na drzewo.

 

Podsumowując temat, decyzję muszę podjąć sam. Z wielu powodów dla mnie lepszą opcją byłoby mieszkanie pod klucz, ponieważ od razu podniesie się jakość życia i rozwiążą się problemy spowodowane postpeerelowskimi warunkami w obecnym mieszkaniu. Wady to zgoda na wyposażenie wg wizji dewelopera, gorsza lokalizacja, cena 7000-7500 zł/m² i do końca października raczej nie załatwię wszystkich formalności. Jeśli chodzi o obecne mieszkanie, to może być dobra okazja pod inwestycję i plus taki, że nie musimy się przenosić. Wady to osiedlowa patola, stare rozwiązania technologiczne, kosztowny remont (co zrobię w tak małej łazience?), podatek i zamknięcie sobie drogi na jakiś czas na zakup docelowego mieszkania u deva. Właściciel początkowo krzywił się na kredyt hipoteczny, ale obecnie wszystko już jest dopięte - tylko złożyć wnioski do banków, a potem notariusz, itd. No i remont raczej dopiero na wiosnę. Zimą może się nie udać.

Edytowane 3 Października 2019 przez WebCM

[przemekkwiat 0]

Załóżmy: dam 5000 zł/m², sprzedam za 7000 zł/m², bo taniej mi się nie opłaca, a u deva na chwilę obecną 5500 zł w całkiem fajnych lokalizacjach.

Wady to zgoda na wyposażenie wg wizji dewelopera, gorsza lokalizacja, cena 7000-7500 zł/m²

nie widzisz małej sprzeczności?

 

Obecnie to nie problem, bo dzieci się zawozi do przedszkoli samochodem

patologia polskich miast!

 

patrząc co piszesz o tym osiedlu i jak nim "gardzisz" to szkoda Twojego czasu i stresu na remont i mieszkanie tam - kup u deva.

[WebCM 116]

nie widzisz małej sprzeczności?

5500 zł/m² to cena za stan deweloperski (ale w ścisłym centrum to już 6000-8000 zł/m²). Ta druga cena jest za mieszkania pod klucz. Jednak okazało się, że mieszkanie pod klucz blisko centrum, które wczoraj oglądałem, deweloper oferuje za 6500 zł/m² z komórką lokatorską i miejscem postojowym. Okazja? Może. Salon z aneksem, przedpokój i łazienki w pełni umeblowane. TV, lodówka, zmywarka, kuchenka indukcyjna, piekarnik, mikrofala, pralka, szafy z drzwiami przesuwanymi - wszystko już jest. Tylko zamiast wanny wolałbym prysznic. Pozostałe pokoje puste, więc tylko dokupić do nich meble i można mieszkać. Jednak pośrednik nie ukrywał, że dev wykańcza mieszkania pod klucz po kosztach, więc trudno powiedzieć, ile to wytrzyma. Druga wada - w mieszkaniu ciemno. On jakby to kupił to pod wynajem. Młoda para z dziećmi za nowe da 2000 zł miesięcznie, w starym budownictwie nigdy (tak więc u mnie w grę wchodzą głównie studenci i osoby pracujące).

 

patrząc co piszesz o tym osiedlu i jak nim "gardzisz" to szkoda Twojego czasu i stresu na remont i mieszkanie tam - kup u deva.

Nie ma gwarancji, że na innych osiedlach jest lepiej, ale największa patola niestety na moim. Docelowo i tak chcę kupić u deva, ale teraz wiąże się to z koniecznością przeprowadzki i być może użeraniem się z nowymi właścicielami, no bo sprzęt, itd. Czasami ludzie wycofują się nawet u notariusza. Ja już raczej pozostanę przy zakupie obecnego. A właściciel - jak mu mówię o terminach, to "ja nie będę tyle czekał", a z drugiej strony mu zależy, choć chętnych z gotówką ma wielu.

Edytowane 5 Października 2019 przez WebCM

[kanon7 968]

5500 zł/m² to cena za stan deweloperski (...) Ta druga cena jest za mieszkania pod klucz.

5500 deweloperski / 7500 zł/m2 "pod klucz". Jacyś zdziercy, chcą 2 tys. za wykończenie pod klucz.

Nigdzie nie widziałem aż 2 tys. za wykończenie "pod klucz". W życiu bym tyle nie dał...

 

Okazja? Może.

Gdyby to była okazja to dawno by to się sprzedało. Po drugie, kwestia układu, wymiarów mieszkania / pokoi.

 

tak więc u mnie w grę wchodzą głównie studenci i osoby pracujące).

To gdzie Ty będziesz mieszkał? Z tymi studentami, osobami pracującymi?

Bo cały czas to mnie to dziwi. Nie masz lokum, a chcesz kupić mieszkanie pod wynajem. Sam mówiłeś że na drugie mieszkanie nie masz szans na kredyt.

 

Nie ma gwarancji, że na innych osiedlach jest lepiej, ale największa patola niestety na moim.

Jak znasz miasto, to wiesz w jakich dzielnicach jak jest. Samo otoczenie jak jest zadbane, parki, place zabaw, brak dewastacji, utrzymanie bloków i klatek można ocenić "stan" dzielnicy. A jak sam piszesz że mieszkanie w największej patoli, noc cóż... niektórzy są masochistami

 

ale teraz wiąże się to z koniecznością przeprowadzki i być może użeraniem się z nowymi właścicielami, no bo sprzęt, itd.

Wychodzi że z braku chęci przeprowadzki, kupujesz mieszkanie od dziadka świra, w najgorszej dzielnicy alkoholików (sic!) eh...

 

Docelowo i tak chcę kupić u deva,

No to weź znajdź sobie porządne mieszkanie w porządnej dzielnicy od dev, a do czasu końca budowy, wyposażenia mieszkania, wynajmij sobie najmniejszą kawalerkę (aby ograniczyć koszta) i zamieszkaj jak "człowiek" w tym co chcesz, niż w mieszkaniu w dzielnicy alkoholików.

 

Albo raz a porządnie, albo dziwne kombinowanie na kilkaset tysięcy złotych.

[WebCM 116]

5500 deweloperski / 7500 zł/m2 "pod klucz". Jacyś zdziercy, chcą 2 tys. za wykończenie pod klucz.

Nigdzie nie widziałem aż 2 tys. za wykończenie "pod klucz". W życiu bym tyle nie dał...

Mieszkanie, które oglądałem, wystawiono na FB za 550 000 zł, czyli 7500 zł/m². Pośrednik podał mi cenę 6500 zł/m². Jeśli on się nie pomylił, to ktoś się nieźle chce nachapać. Mieszkanko całkiem fajne, dodatkowy pokój zaaranżowałbym pod biuro, drugi też pod coś by się nadał, w trzecim sypialnia, czwarty salon. Ale mieszkanie bardziej pod rodzinę z dziećmi. Mi tak dużej powierzchni nie potrzeba na chwilę obecną, chyba że myśleć o przyszłości.

 

Gdyby to była okazja to dawno by to się sprzedało. Po drugie, kwestia układu, wymiarów mieszkania / pokoi.

Zawsze jakieś mieszkania nie chcą się sprzedać i głównie to wina układu. Akurat w tym mieszkaniu układ jest nie najgorszy, tylko za ciemno w salonie. No i osobiście wolę prysznic niż wannę, ale dla rodzin z niemowlakami wanna to atut.

 

To gdzie Ty będziesz mieszkał? Z tymi studentami, osobami pracującymi?

Bo cały czas to mnie to dziwi. Nie masz lokum, a chcesz kupić mieszkanie pod wynajem. Sam mówiłeś że na drugie mieszkanie nie masz szans na kredyt.

Tak, przynajmniej przez jakiś czas. Nie jestem jedyny, co tak zrobił. Co do najemców, to nawet ostra selekcja nie zapobiegnie, że ktoś nie sprowadzi całej grupy ćwiczeniowej lub nie zdemoluje mieszkania. Też nie jestem zwolennikiem mieszkania ze współlokatorami, ale jeśli zdecyduję się na ten krok, to nie ma wyjścia.

 

Jak znasz miasto, to wiesz w jakich dzielnicach jak jest. Samo otoczenie jak jest zadbane, parki, place zabaw, brak dewastacji, utrzymanie bloków i klatek można ocenić "stan" dzielnicy. A jak sam piszesz że mieszkanie w największej patoli, noc cóż... niektórzy są masochistami

Brak patoli to tylko na nowych osiedlach na obrzeżach miasta, choć i tam widziałem podejrzanych ludzi. Amatorzy tanich alkoholi występują przede wszystkim na osiedlach, gdzie są mieszkania komunalne. Ważne, żeby była dobra miejscówka do picia. Czyli zakup mieszkania na nowym osiedlu, jeśli jest położone blisko starszych zabudowań i sklepów z alkoholem, to nie najlepszy pomysł.

 

Wychodzi że z braku chęci przeprowadzki, kupujesz mieszkanie od dziadka świra, w najgorszej dzielnicy alkoholików (sic!) eh...

Ostatecznie mogę się przeprowadzić. Może uda się znaleźć mieszkanie, gdzie właściciel nie będzie kręcił nosem na to czy na tamto. W mojej sytuacji to chyba jedyne rozsądne wyjście. Inwestowanie w nieruchomości to fajna rzecz, ale kiedy ma się już własne lokum i pieniądze. Można na kredyt, ale od razu flip lub wynajem i lepiej zacząć od kawalerek.

 

Jeśli chodzi o zakup obecnego mieszkania, to sam wyskoczyłem z tematem. Trudno mi się teraz wycofać. Najbardziej wkurzy się właściciel, ale dopóki nie podpiszę umowy przedwstępnej z zaliczką (już we wtorek), to nic nas jeszcze nie wiąże. Jedyna różnica, że do października musimy się wyprowadzić. Obecnie najbardziej zależy na tym lokatorowi, bo on też nie chce się przeprowadzać. Ale ja mu dobrze robić nie zamierzam. Jest jeszcze jedno wyjście - znaleźć inwestora do współpracy.

 

No to weź znajdź sobie porządne mieszkanie w porządnej dzielnicy od dev, a do czasu końca budowy, wyposażenia mieszkania, wynajmij sobie najmniejszą kawalerkę (aby ograniczyć koszta) i zamieszkaj jak "człowiek" w tym co chcesz, niż w mieszkaniu w dzielnicy alkoholików.

 

Albo raz a porządnie, albo dziwne kombinowanie na kilkaset tysięcy złotych.

Jeszcze muszę to przemyśleć. Nawet zakup mieszkania pod klucz na "Manhattanie" by mi pasował, bo jeśli kiedyś założę firmę i będę chciał przyjmować klientów, to idealna miejscówka. No i ciężko mieszkać wtedy z lokatorami.

Edytowane 5 Października 2019 przez WebCM

[Legoman 98]

autorze tematu... Znajdź se kobietę, bo nie wiadomo jakie będziecie mieli plany i na co wpadniecie. Zycie zaskakuje, może wyjedziesz z kraju, może się przeprowadzisz do innego miasta. Robienie takich planów jak ty jest zabawne - nie mówię tego z ironią, kibicuję i w ogóle, ale jak popatrzę na swoje życie plany i to jak się później potoczyło - LOL. Dobrze że kombinowałem tak jak Ty

 

powodzenia

[WebCM 116]

Znajdź se kobietę, bo nie wiadomo jakie będziecie mieli plany i na co wpadniecie. Zycie zaskakuje, może wyjedziesz z kraju, może się przeprowadzisz do innego miasta.

Całkiem realne. Planuję tu osiedlić się na stałe, ale życie pisze różne scenariusze. Co myślisz przez kombinowanie?

 

To mój ostatni post w temacie. Dobrze radzicie "wynajmij coś lepszego i kup dziurę w ziemi u dewa". Problem jest taki, że dalej nie wiem, gdzie kupić m². Te 2 lokalizacje, które mam na oku: pierwsza to teren zalewowy i problemy z wilgocią w piwnicach i nie tylko, druga to blisko ścisłego centrum i ceny 6000-8000 zł/m² za stan deweloperski. A ja się przekonałem do "Manhattanu", stolicy betonu. Na wizualizacjach było więcej zieleni, ale coś musiało pójść nie tak. Kupiłbym tam mieszkanie z kilku powodów: blisko centrum, obok okazały biurowiec (może kiedyś będę tam pracował?), łatwy dostęp do komunikacji miejskiej, a sama lokalizacja to idealna miejscówka na prywatne biuro, jeśli potrzebowałbym przyjmować klientów. Hałas z dwóch hałaśliwych ulic nie jest tak mocno odczuwalny w blokach jak na zewnątrz. Czasami zdarzają się tam balangi. Do jakiegoś normalnego sklepu 10 minut pieszo. Niestety, zostało tam tylko kilka mieszkań z nie najlepszym układem, z czego połowa pod klucz. Oddali już 4-pokojowe 75 m². Opisałem post wyżej. Fajne pod biuro, ale bardziej dla dużej rodziny. Mieszkania, które się nie sprzedały, są na niskich kondygnacjach tuż nad wjazdem do garażu podziemnego oraz od strony ulicy. Może bym się skusił, ale kupowanie mieszkania "na wariackich papierach" też jest nierozsądne. Przez 3 lata nic nie zrobiłem w tym kierunku. Przekonywali mnie, że z umową na czas określony nie dostanę kredytu. A wystarczyło pójść do doradcy, bo to nieprawda. Nigdy nie miałem czasu i przekładałem wizytę na później. Zawsze podejmuję ważne decyzje dopiero wtedy, kiedy mam nóż na gardle i to mnie gubi.

 

Prawdopodobnie zakończy się na zakupie obecnego mieszkania, znalezieniu trzeciego lokatora i remoncie na wiosnę. Mieszkałem kilka lat w takich warunkach, to pół roku jeszcze wytrzymam. Doszło do etapu, że trudno mi się teraz wycofać. Może pod względem inwestycyjnym to nie jest taki zły pomysł. Kredyt prawdopodobnie wezmę 200 tys.

 

[przemekkwiat 0]

mój komentarz dla autora tematu:

 

Zakredytuj się na 400 tysięcy (liczone z odsetkami), wydaj w gotówce dodatkowe 100-150 tysięcy i zastanawiaj się co noc czy dobrze wydałeś forsę....

 

PS: Trudno to jest się wycofać z ósmego miesiąca ciąży

PS2: podaj proszę miasto gdzie są takie ceny u deva

Edytowane 7 Października 2019 przez przemekkwiat

[WebCM 116]

Zakredytuj się na 400 tysięcy (liczone z odsetkami), wydaj w gotówce dodatkowe 100-150 tysięcy i zastanawiaj się co noc czy dobrze wydałeś forsę....

Trochę przesadziłeś z ceną. Agent wystawił 75 m² pod klucz za 550k, co wcale nie znaczy, że dev to za tyle sprzeda. Pośrednik podał mi cenę 450k za całość z komórką i miejscem postojowym, a wszystko i tak robione jest po kosztach.

 

PS: Trudno to jest się wycofać z ósmego miesiąca ciąży

Wycofać się można, dopóki nie zostanie uruchomiony kredyt. Kwestia, co zapisano w umowie przedwstępnej. W moim przypadku przepadnie tylko zadatek, który w skali inwestycji jest niewielką kwotą (większy zapłacę podatek PCC).

 

Przemyślałem sobie to wszystko i mam coraz większą ochotę wycofać się. Czy warto wyzbyć się wszystkich oszczędności, aby za 30 lat mieć 1000 zł więcej miesięcznie? Moim zdaniem nie. W naszej branży więcej można zyskać poprzez rozwój, a nawet rozkręcając własny interes, a do tego są potrzebne warunki. Jeśli już inwestować w nieruchomościami, to mając własne mieszkanie i kapitał. Mam jeszcze miesiąc. Przeliczę jeszcze raz opłacalność, porozmawiam z ludźmi z branży, lepiej zbadam rynek. Moje wcześniejsze wyliczenia są niedoszacowane. Jeśli mieszkanie miałoby pójść pod flipa, to remont generalny wyniesie więcej niż wykończenie nowego i nikt go nie kupi. Ceny z OLX to nie są ceny transakcyjne, a często jedynie marzenia sprzedających. Pod wynajem można zrobić remont po taniości, ale kredyt zabija cały zysk z przedsięwzięcia.

 

Tak, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym tylko dla siebie, masz większe koszty utrzymania (rata 1500-2000 zł + czynsz) w zamian za komfort, lepsze warunki, większą przestrzeń, nowoczesne rozwiązania technologiczne i nie będzie wstyd przyjmować klientów. Nie ma większego znaczenia, czy pod klucz, czy stan deweloperski (o ile mamy czas na wykończenie) - namiary na projektanta i ekipę można dostać od deva i wyjdzie podobnie.

 

Dużo osób odwiedza ten temat z Google, więc ku przestrodze:

 

1. Określić priorytety. Jeśli marzymy o nowym mieszkaniu, bo to nam poprawi warunki mieszkalne, warunki pracy w domu, warunki do rozwoju własnych pasji, a drugą opcją jest zakup obecnie wynajmowanego mieszkania w komunistycznym bloku, to warto się zastanowić, czy warto reanimować trupa, jakim jest PRL-owsie mieszkanie, które zwróci się może za 30 lat, zwłaszcza gdy nie posiada się gotówki i własnego mieszkania. U mnie doszła obawa o sprzęt. Wystarczyło pisać/dzwonić.

 

2. Działać szybko, ale nie bezmyślnie. Miałem na to 3 lata i nie zrobiłem nic. Okazje znikają jak towar w Lidlu po promocji. Moim celem był zakup nowego mieszkania. Choć zacząłem działać dopiero podczas urlopu (tradycyjnie 2 tygodnie przez najważniejszą imprezą w roku), to odwiedziłem jedynie biuro pośrednika. Znów zabrakło mojej inicjatywy (maile, telefony bezpośrednio do deweloperów). Czekałem też, aż dev skończy mieszkania pod klucz na "Manhattanie", bo mnie pośrednik obiecał tam zabrać. A gdybym wtedy się na nie zdecydował (w stanie deweloperskim), to może niedługo bym się wprowadzał. Koniec PRL-u, koniec użerania z lokatorami.

 

3. Czytać, oglądać filmy, ale podchodzić do tego z dystansem. Niektórzy nie kryją, że cały biznes przestaje się opłacać.

 

4. Porządnie zbadać rynek i policzyć koszty, biorąc pod uwagę, że rzeczy mogą pójść tak źle, jak to możliwe.

 

Już ten filmik wrzucałem, ale cała prawda o wynajmie:

 

Edytowane 10 Października 2019 przez WebCM

[iwanme 228]

Już ten filmik wrzucałem, ale cała prawda o wynajmie:

https://www.youtube....h?v=cEJOk3jEzTM

To tylko część prawdy. Mówię z doświadczenia bo od paru lat wynajmuję dwa mieszkania.

 

Przede wszystkim gość mówiąc o opłacalności w ogóle nie bierze pod uwagę, że mieszkanie kupione jest Twoje - to znaczy, że możesz je sprzedać. Co z tego, że aby przychód z wynajmu pokrył sumę zakupu musi minąć kilkadziesiąt lat, jak w dowolnym momencie możesz mieszkania się po prostu pozbyć i odzyskać z nawiązką całe wydane pieniądze? A nawet więcej.

 

Swoje pierwsze mieszkanie kupiłem za 240k - mieszkałem w nim parę lat, teraz wynajmuję od paru lat. Dziś mogę je sprzedać od ręki za 330k, a pewnie i 350-360 byłoby w zasięgu.

Oczywiście z czego część osób sobie nie zdaje sprawy to, to że mieszkanie nie przynosi dochodu równego czynszu jaki się za nie bierze. 8.5% zżera Ci podatek (nie musisz go płacić jak jesteś przedsiębiorcą bo wtedy wrzucając byle co w koszty z amortyzacją nie płacisz podatku) i raz na jakiś czas coś padnie musisz kupić nowe AGD, odmalować, załatać dziury wymienić podłogę (2-3k na rok można liczyć)

 

 

Nie ma co też robić mieszkania ładnego bo najemcy nie szanują i się to nie zwraca. Mieszkanie tip top z miejscem parkingowym, ogrodem, w super punkcie etc, przestronne jasne, odmalowane (robione pod siebie wcześniej, ledy sredy i inne bajery) etc. wynajmuję za 1900 zł i dość długo przy zmianie najemców muszę szukać nowych. Drugie - suterena, ciemne, kiepsko wyposażone, niskie... 1400 zł i znalezienie najemców to parę dni gdzie telefony się nie urywają. Zresztą facet co niedawno wynajął pytał się czy może sobie na własną rękę parę rzeczy odświeżyć na własny koszt:P

 

 

Natomiast jak ktoś chce kupować typowo pod wynajem to gość dobrze mówi - kupować tanie małe syfiaste mieszkania, po taniości odnowić i niedrogo wynajmować.

[WebCM 116]

Przede wszystkim gość mówiąc o opłacalności w ogóle nie bierze pod uwagę, że mieszkanie kupione jest Twoje - to znaczy, że możesz je sprzedać. Co z tego, że aby przychód z wynajmu pokrył sumę zakupu musi minąć kilkadziesiąt lat, jak w dowolnym momencie możesz mieszkania się po prostu pozbyć i odzyskać z nawiązką całe wydane pieniądze? A nawet więcej.

Możesz je sprzedać lub wynająć. Sęk w tym, że możesz nie mieć kupca (bo jest duża konkurencja na rynku pierwotnym) ani najemcy (tu dużo zależy od lokalizacji i młode pary wolą kawalerki). W przypadku mieszkania, które obecnie wynajmuję, z wynajmem studentom nie będzie problemu (a jak jest ze studentami - chleją, sprowadzają całe grupy ćwiczeniowe, szybko rezygnują), z wynajmem rodzinie może być większy problem, z flipem jeszcze większy problem (osiedle studencko-emeryckie, więc łatwo przeinwestować). Spoko, dużo nie stracę, ale załóżmy, że będę chciał sprzedać i w tym samym czasie kupić sobie coś w nowym budownictwie. Jak to rozegrać?

 

Doradcy, mieszkaniczniki, biura nieruchomości - wszyscy mnie olali. Nie mam czasu włóczyć się po biurach. Próbuję z kimś skonsultować sensowność zakupu obecnego mieszkania i co bym ewentualnie mógł z nim zrobić dalej. Nie jest to kura znosząca złote jaja, jak już kilka stron temu wyliczyłem.

 

Ceny mieszkań? Pojawia się dużo głosów, że kryzys jest blisko. Poza tym konkurencja na rynku pierwotnym. Jeden z deweloperów uruchomił sprzedaż mieszkań po 5000 zł/m². Myślę o tym, aby kupić tam kawalerkę pod inwestycję (jak nie wyjdzie, to sam zamieszkam). Osiedle na obrzeżach, blisko domków, ale na samym blokowisku nie czuć smogu. Fajny jest ten betonowy dziedziniec, z którego widać pół miasta. Ale tu też można przeinwestować. Szkoda, że deweloper też mnie olał. Jak nie pójdziesz osobiście, to mają cię w ......

 

Nie ma co też robić mieszkania ładnego bo najemcy nie szanują i się to nie zwraca. Mieszkanie tip top z miejscem parkingowym, ogrodem, w super punkcie etc, przestronne jasne, odmalowane (robione pod siebie wcześniej, ledy sredy i inne bajery) etc. wynajmuję za 1900 zł i dość długo przy zmianie najemców muszę szukać nowych. Drugie - suterena, ciemne, kiepsko wyposażone, niskie... 1400 zł i znalezienie najemców to parę dni gdzie telefony się nie urywają. Zresztą facet co niedawno wynajął pytał się czy może sobie na własną rękę parę rzeczy odświeżyć na własny koszt:P

Zgadza się. Są najemcy, są dewastacje. Nikt nie robi tego celowo. Może o nowe dba się bardziej niż o stare.

 

Jeszcze o całym biznesie nieruchomości. Zauważyłem, że zajmują się tym młode osoby 20-30 lat. Mają co najmniej kilka mieszkań pod wynajem, sami mieszkają w apartamencie, jeżdżą porsche i ja się pytam - jakim cudem w tak młodym wieku można dorobić się majątku na nieruchomościach? Co innego Bill Gates czy Mark Zuckerberg, którzy stworzyli coś świetnego, co przyniosło im szybkie zyski. Zwrot z najmu nieruchomości to minimum 10 lat.

 

Taka jest polska rzeczywistość. Nie ubierasz się w ekskluzywnych sklepach, nie jeździsz ferrari, nie mieszkasz w willi, więc .......... i nikt nie będzie z tobą współpracował. Wszystko na pokaz. To przeczy tezom w filmach Kuby Midela, że połowę oszczędzaj, połowę wydawaj i nie daj się ponieść konsumpcjonizmowi.

 

Dochody pasywne to bardziej opcja na wyższą emeryturę. Teraz jest konsumpcjonizm. Liczy się to, co masz, czym jeździsz, jak się ubierasz, na co się stać. Inaczej jesteś biedakiem i wypadasz z gry. Dobra osobiste możesz mieć już teraz lub wszystkie oszczędności zainwestować z nadzieją, że może zwrócą się za 30 lat. Ale to nasz wybór.

 

Jest też jedna inna opcja. Nadejdzie wielki kryzys, zmieni się system i skończą się najmy, flipy, dziedziczenia...

 

W dłuższej perspektywie nie rezygnuję z mieszkania 60 m² od dewelopera i chciałbym na tyle szybko, aby załapać się na centrum.

Edytowane 16 Października 2019 przez WebCM

[michasm 118]

Możesz je sprzedać lub wynająć. Sęk w tym, że możesz nie mieć kupca (bo jest duża konkurencja na rynku pierwotnym) ani najemcy (tu dużo zależy od lokalizacji i młode pary wolą kawalerki). W przypadku mieszkania, które obecnie wynajmuję, z wynajmem studentom nie będzie problemu (a jak jest ze studentami - chleją, sprowadzają całe grupy ćwiczeniowe, szybko rezygnują), z wynajmem rodzinie może być większy problem, z flipem jeszcze większy problem (osiedle studencko-emeryckie, więc łatwo przeinwestować). Spoko, dużo nie stracę, ale załóżmy, że będę chciał sprzedać i w tym samym czasie kupić sobie coś w nowym budownictwie. Jak to rozegrać?

Całkowicie się z tym nie zgadzam. Już wcześniej pisałem o tym, że nieodpowiednio liczysz opłacalność.

Chcesz wyjść na plus mieszkając w mieszkaniu i płacąc raty.

Prawda jest taka, że nawet jakbyś w mieszkaniu nie mieszkał, a wynajem nie pokrywał całkowicie rat, a tylko częściowo to i tak byłbyś na plus bo koniec końców z własnej kieszeni za mieszkanie byś zapłacił mniej niż jego wartość rynkowa. To, że w ciągu trwania kredytu zapłacisz 100k, ale masz mieszkanie warte 200k wcale nie znaczy, że jesteś 100k w plecy tylko 100k do przodu.

 

O opłacalności masz dziesiątki trafnych odpowiedzi w tym poście temacie.

Zaczynam wątpić, aby ktokolwiek był w stanie Tobie to wytłumaczyć. Nawet face to face.

 

Najlepiej odpuść mieszkanie. Za wcześnie.

Edytowane 16 Października 2019 przez michasm

[iwanme 228]

Zgadza się. Są najemcy, są dewastacje. Nikt nie robi tego celowo. Może o nowe dba się bardziej niż o stare.

Nie tyle celowo. Po prostu u nas jest nastawienie, że co wypożyczone to się ma gdzieś bo i tak nie Twoje. To samo z wypożyczonymi/służbowymi autami i właściwie czymkolwiek.

 

Zauważyłem, że zajmują się tym młode osoby 20-30 lat. Mają co najmniej kilka mieszkań pod wynajem, sami mieszkają w apartamencie, jeżdżą porsche i ja się pytam - jakim cudem w tak młodym wieku można dorobić się majątku na nieruchomościach?

Spadki + kasa od rodziców. Albo kupno na kredyt dużych mieszkań z rynku wtórnego i ich podział na mniejsze. Gość obok mnie np. kupił w kiepskim stanie domek (koło 200m) za 500k (cena swoją drogą mega, gdybym już nie miał kredytu na głowie i wiedział, że za tyle babka sprzedaje to sam bym kupił), władował 150k (planował 90 ) i przerobił na "akademik" czyli 6 małych mieszkanio pokoi wspólne 2-3 łazienki i 2 kuchnie (dokładnego rozkładu nie znam). Z wynajmu w Gdańsku pewnie z 6k lekko kasuje (na czysto, bo wątpię aby brał mniej niż 1300 od łepka), a kredyt go kosztuje pewnie koło 2k.

 

U nas 70% mieszkań kupuje się za gotówkę.

 

Zwrot z najmu nieruchomości to minimum 10 lat.

Zależy co rozumiesz przez zwrot. Patrz przykład wyżej.

 

Swoje obecne mieszkanie 138m, podzieliłem na dwa 50+88m. Brzydszą część wynajmuję za 1400 zł, w ładniejszej sam mieszkam. Rata kredytu przy 500k to 2200 zł. Swoje obecne mieszkanie od ręki mogę wynająć za okolicę 2.5K-3K (4 pokoje, osobna kuchnia, garaż, ogród). Licząc że w remont władowałem 70k (mieszkanie nie było w bardzo złym stanie), 140k wkładu własnego to już po 7 latach miałbym praktycznie czysty zysk gdybym w nim nie mieszkał.

 

To przeczy tezom w filmach Kuby Midela, że połowę oszczędzaj, połowę wydawaj i nie daj się ponieść konsumpcjonizmowi.

Wszystko zależy ile zarabiasz. Ja zarabiam przyzwoicie i cała pensja mojej żony idzie na oszczędności/inwestycje. Nie jest to połowa a bardziej 1/3 naszych dochodów, ale zawsze. Kuzyn zarabia świetnie jeździ nowiutkim BMW 6GT w leasingu, a oszczędza/inwestuje jakieś 60-70% przychodów.

 

Jest też jedna inna opcja. Nadejdzie wielki kryzys, zmieni się system i skończą się najmy, flipy, dziedziczenia...

Nadejdzie nie nadejdzie. Ludzie mieszkać zawsze muszą, historia pokazuje, że nie ma bardziej pewnych form oszczędzania niż nieruchomości (i może kruszce szlachetne+dzieła sztuki). Co najwyżej przestanie być to tak opłacalne jako forma inwestycji. Nieźle to było widać w latach osiemdziesiątych, moi rodzice wtopili większość oszczędności bo pieniądz stracił wartość, znajomi którzy pobudowali sobie domy wyszli na tym o wiele lepiej.